空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
运营Roopt的Makigumi公司，会随时调查空屋活化案例等，并以专栏形式发布。
在房地产评估中，首先需要了解的是日本以及地方的人口动态，以及后疫情时代生活方式的变化等，我们将对此进行探讨。
乃维: 大家好，我是本频道的司仪乃维。在这段视频中，我们将就现代老旧独立住宅投资评估，采访盖亚克斯（Gaiax）代表执行役社长上田先生。
上田: 请多关照。
乃维: 从这次开始，我们将分几次，就未来模型构建所需的现代社会形势，分为四个主题进行探讨。第一个是生活方式和人口动态，第二个是工作度假和远程办公，第三个是共享经济，第四个是技术进步。这次我们将从这四个主题中，探讨生活方式和人口动态。
上田: 关于如何在现代评估房地产和老旧独立住宅，说实话，与10年前、20年前，甚至30、40年前相比，生活方式真的发生了变化。简单来说，金融机构的贷款态度并没有发生太大变化，这是现实。我想简单谈谈生活方式是如何变化的，这其实是理所当然的事情。
首先，在生活方式之前，活着的人口正在减少，这是首要问题。此外，考虑到是哪些人在生活，实际上活跃年龄层的人口正在不断减少。
这是厚生劳动省网站上的一篇旧文章，预测了2015年以后劳动年龄人口的变化。这部分劳动年龄人口未来将持续减少。
这里是竹田市。我曾经去大分玩的时候路过这个小镇。这是一个很普通的乡村小镇，2020年，15岁到64岁的人口是8675人。在人口本身减少的基础上，这个年龄段的比例也在减少，这会带来双重影响。仅仅25年后，15岁到64岁的人口将几乎减半，这就是地方的现实，我认为。
人口减少对房产利用来说无疑是非常不利的。这是理所当然的，如果没有人，即使是崭新的房产，也没有人使用，最终无法产生收益，也无法评估抵押品。所以，人口动态虽然大家都在关注，但我认为未来仍需持续关注。
因此，我们还需要考虑人口会聚集到哪些地方，但这一点我们稍后再谈。在有这些人的前提下，我想谈谈他们的生活方式是怎样的。首先，过去人们结婚后，三四口人作为家庭生活在一起，也就是所谓的“核心家庭”。但遗憾的是，现在离婚已经成为社会常态。今天已经是常态了，那么再过10年、20年，会变得更加普遍。看看欧洲，有承认同性婚姻的案例，也有不承认的案例，情况各不相同。但无论如何，很多人并不是通过缔结伴侣关系来结婚，而是以同居的方式生活。除了有孩子的家庭和没有孩子的家庭，还有与前妻的孩子一起生活的等等，各种各样的家庭模式正在出现。
结果，像过去那样，结一次婚，两个人共同经营生活40、50年，然后套用当时的租金，这样的情况在未来反而会变得越来越少见吧。
毕竟，如果有家庭、有孩子，孩子上小学，那么在那个地区长时间生活的可能性会更高。但是，随着自由度的提高，搬家的可能性也会增加，我认为。从这个意义上说，再次强调，租房比买房更好，这虽然是理所当然的事情，但今后应该会更加普及。
上田: 那么，随着这种生活方式的出现，房地产的评估会如何发展呢？我想继续讨论这个问题。乃维先生，您认为在这样的时代，金融机构的评估方式会从过去的态度转向哪些方面呢？
乃维: 是的。正如上次所说，现在似乎是根据人来评估的，但并不是说有钱就一定可以借给这个人。还需要考虑到这个人的性格、对生活方式变化的追求等等，我认为评估会变成这样，这是我听了您的话后的想法。
上田: 是的，正是如此。首先，对人的评估，以及从将房产视为垃圾并据此评估和放贷，转变为非此形式，这是第一点。第二点是，过去大家理所当然地认为自己的房子是自己买的，但现在租房居住正变得越来越普遍。
如果租房住，您认为那房子是谁的呢？
乃维: 如果是租房住，那房子的所有者是另有其人吧？
上田: 是的。例如是谁呢？
乃维: 例如，那些拥有公寓或独立屋，并将其出租作为生意的人吗？
上田: 是的，正是如此。不是为了自己居住而贷款购买，而是为了出租给他人，或者为了他人租住而购买房地产，也就是所谓的投资者。有时，即使自己已经有了一套房子，又买了一套自己住的房子，但旧房子可能会作为投资物业，或者说能产生收益的物业出租给他人，这种模式也会增加。
未来，人们会以这种方式购买投资物业，然后普通人租住这些投资物业来生活，但这一点过去一直评价很低。
实际上，当有一处老旧房产时，如果我想买它来住，我愿意支付的金额，和我虽然想住但不是买，而是作为租赁来使用时，我愿意支付的金额程度是不同的。
买和租，简单来说，对破旧程度的容忍度是不同的。
例如，乃维先生想买自行车时，如果是新车会以100的价格购买，但如果这辆破旧的自行车，就不想买了。说实话，太破旧了，如果是新车是100，但如果是这样的二手车，即使20块钱买也可以，但也不想买，那就买吧，大概是这种感觉。另一方面，如果租一个月呢？例如，租一辆新车要付10块钱，那么租一辆旧自行车一个月，您觉得多少钱合适呢？
乃维: 如果是租旧自行车，它就不是自己的东西了，只要能让我在这个月里走得比步行快，完成它的作用，无论是新的还是旧的，支付的金额就不会有太大的差别。即使价格高一点或低一点，我也不太在意是新的还是旧的。
上田: 是的。人们往往会有这种情绪。买卖房屋，而且是为自己居住而买卖，新房价格很高，旧房价格会急剧下降。但是，一旦用于租赁，虽然旧房价格也会下降，但不会急剧下降。如果说新房是100，那么买卖评估可能是20，但租赁评估可能达到40，我认为会有这种感觉。
问题在于，投资者购买房产并将其出租，可以获得40的收益。但如果用于买卖，只能评估为20，所以只能贷出20。这种情况是存在的。
至于是否有人会一直租住，正如我之前所说，这是由生活方式的变化所带来的。越来越多的人以家庭为单位租住10年左右。
综合来看，老旧房产，无论是30年房龄还是50年房龄，目前的价值贬值都过于严重。即使给予更高的评估也无妨。但需要注意的是，在居住方面，如果厨房、卫生间、浴室等用水设施非常老旧，即使是租客，也可能会觉得难以接受。
那部分翻新费用，现实地说，对于30年到50年的用水设施翻新，大概是500万日元左右的范围吧？有500万日元应该足够了，但需要将这笔费用考虑进去。只要将这笔费用考虑进去，我认为就没问题了。
实际上，看看租赁市场行情，例如，如果一套三室一厅的租赁价格是10万日元，那么一年就是120万日元。然后用120万日元计算收益率，怎么样？如果是20%的收益率，那就是5年的600万日元；如果是10%的收益率，那就是1200万日元。但是，翻新费用最高是500万日元，大概是300万到500万日元，将估算的这部分费用扣除后的金额，这套房产无疑是有价值的。
实际上，即使是那些被说“这种房子谁都不想买”的房产，至少承认其价值，例如，从1200万日元中减去300万日元的翻新费用，即900万日元的价值，我认为现在就可以立即进行。
乃维: 刚才提到，由于生活方式的变化，评估时需要考虑的因素也会随之改变。那么，实际评估方是如何进行验证的呢？
上田: 说实话，投资者如果认为有900万的价值，就会以900万的价格去购买。有时，如果全额900万购买不划算，他们可能会认为有900万的价值，但会以500万或600万的价格去购买。但当他们把这个带到银行时，银行会说，这根本没有价值。你觉得转售时能卖到900万吗？最多也就200万吧。然后，他们一分钱也借不到银行的钱，只能无奈地用自己的存款购买，这就是现状。
乃维先生的问题是，这真的有900万的价值吗？这需要经营5到10年才能真正显现出来，但我想说，这种可能性越来越高了。
乃维: 原来如此。明白了。上田先生，非常感谢您的分享。这次我们从构建未来模型所需的现代社会形势中，探讨了生活方式和人口动态。下次，我们将请上田先生继续探讨工作度假和远程办公。请务必观看那段视频。感谢您的收看。
上田: 谢谢。
首发：空屋实验室（2024年・现已并入本网站）
寻找您的住宿
