文章发表于 Vacant House Lab | Roopt (Makigumi)
运营 Roopt 的 Makigumi 公司不断研究有关改造空置房屋的案例研究和其他信息，并以专栏的形式发表。
在评估房地产时，首先必须了解日本的人口趋势，特别是农村地区的人口趋势，以及后新冠疫情时代生活方式的变化。
诺伊大家好，我是本频道的主持人Noi。在本期视频中，我们将与GaiaX的总裁兼首席执行官上田先生探讨如何在当今市场中评估老旧独立式住宅的投资价值。
上田： 谢谢。
诺伊从本次课程开始，我们将探讨四个与当前社会形势相关的议题，这些议题对于构建未来模式至关重要。第一是生活方式和人口结构，第二是工作度假和远程办公，第三是共享经济，第四是技术发展。本次课程我们将重点讨论生活方式和人口结构。
上田在现代社会，谈到房地产以及如何评估老旧独立式住宅时，人们的生活方式与10年、20年甚至30年或40年前相比发生了翻天覆地的变化。简而言之，金融机构的贷款态度并没有发生太大改变。我想谈谈生活方式的改变，这其实显而易见。
首先，即便不考虑生活方式，也存在一个根本问题：人口数量正在减少。此外，如果我们考察一下现存人口的类型，就会发现处于活跃年龄段的人口数量实际上也在持续下降。
这是一篇来自厚生劳动省网站的旧文章，展示了从2015年左右开始的劳动年龄人口预测。预计未来劳动年龄人口将大幅下降。
那是个叫竹田市的地方。我去大分县旅游的时候路过过一次。它是个相当普通的乡村小镇，但截至2020年，15至64岁的人口只有8675人。随着人口总数的减少，这个年龄段的人口比例也在下降，这将产生双重影响。据预测，仅仅25年后，15至64岁的人口数量就会减少近一半。我想这就是乡村地区的现实吧。
人口下降显然是影响房产利用率的一大不利因素。这一点显而易见，如果没有人居住，即使是崭新锃亮的房产也无法使用，导致投资没有回报，最终也无法作为抵押品进行估值。因此，我认为每个人都关注人口趋势，而且我相信未来我们仍需继续关注这一问题。
所以，我们需要考虑的一个问题是人口将聚集在哪里，但我们暂且把这个问题放在一边。让我简单谈谈这些人的生活方式。过去，人们结婚后组成三四口之家。这就是所谓的核心家庭，但不幸的是，如今离婚很普遍。现在离婚很普遍，再过10到20年，情况会更加普遍。看看欧洲，有些地方承认同性婚姻，有些地方不承认，但无论如何，许多人选择同居而不结婚。除了有孩子的家庭和没有孩子的家庭之外，还有一些家庭是夫妻双方都带着前一段婚姻所生的孩子，等等。
最终，我认为结婚一次，共同生活40或50年，然后从那时起支付房租的想法，在未来会变得越来越罕见。
如果你有家庭、孩子，而且孩子就读于当地的小学，那么你很可能会在该地区长期居住。然而，随着该地区自由度的提高，搬家的可能性也会增加。从这个意义上讲，租房显然比买房更好，但我认为未来这种情况会更加普遍。
上田那么，我想接着探讨一下，在这种新的生活方式下，房地产估值会发生怎样的变化。诺伊，你认为在这个时代，金融机构的态度与过去相比会发生哪些变化？房地产的估值方式又会如何？
诺伊没错。就像我们上次讨论的那样，我觉得现在人们评判一个人的标准是看他/她的品格，但这不仅仅是借钱给有钱人那么简单。你还得考虑他的性格、他/她理想生活方式的变化等等。我觉得这就是现在流行的评价方式，这也是我听了你刚才说的话之后的想法。
上田没错，您说得完全正确。首先，我们需要改变以往那种以房产是否破旧为标准来评判借款人和发放贷款的方式。其次，虽然过去人们普遍认为每个人都应该买房，但如今租房正变得越来越普遍。
如果你租了一套房子，你认为房子的主人是谁？
诺伊如果你是租房居住，那么这栋楼还有另一个业主，对吧？
上田没错。例如，谁？
诺伊例如，您是否拥有公寓或房屋等房产，并经营出租业务？
上田没错。正是如此。他们不贷款买房自住，而是买房出租——这些人就是我们常说的投资者。有些情况下，他们可能已经拥有一套房子，然后又买一套自住，但把原有的房子作为投资房产或收益房产出租。我认为这种模式会越来越普遍。
未来，人们会购买投资性房产，然后普通人会租住这些投资性房产，但直到现在，这种投资性房产的价值都被严重低估了。
实际上，当你找到一套老房子并决定购买它（因为你会住在里面）时，你愿意支付的金额与你租住它时愿意支付的金额是不同的，即使你也会住在里面。
简单来说，买东西和租东西时，对磨损的容忍度是不一样的。
例如，假设诺伊正在考虑买一辆自行车。她可能会想：“我可以花100块买辆新的，但我不想买这辆破旧的。”说实话，这辆车实在太破了，虽然新的要100块，但她或许愿意花20块买辆像这样的二手车，尽管她其实并不想买，但也许她应该买。这就是她现在的心态。另一方面，如果她租一辆自行车一个月呢？例如，如果租一辆新自行车要10块，那么你愿意花多少钱租一辆旧自行车一个月呢？
诺伊租一辆旧自行车，它又不是你的，所以只要它比步行快，能满足你的需求，无论新旧，价格差别都不大。不管它贵一点还是便宜一点，我都不在乎它是新的还是旧的。
上田没错。人们往往有这种感觉。买卖房产时，尤其是自住房产，新房价格很高，随着房龄增长，价格会大幅下降。但如果是出租，老房租金当然也会下降，但不会像自住那样剧烈。某种程度上来说，如果一栋新房价值100，出售时你可能只估价20，但出租时可能只估价40左右。我觉得这其中确实存在某种主观感受。
问题是，如果投资者买下一处房产并出租，他们很容易就能赚到 40 的利润。但如果他们全款买下，房产的价值只有 20，所以他们只能以 20 的价格出租，以此类推。
你可能想知道是否有人会无限期地租房居住。正如我之前提到的，这是生活方式改变的结果。越来越多的人以家庭为单位租房，并在出租房内居住长达十年左右。
总而言之，如今老旧房产，无论是30年房龄还是50年房龄，贬值速度都太快了。它们理应获得更高的估值。然而，考虑入住老房子时需要注意的一点是水管设施——厨房、厕所和浴室——如果这些设施非常老旧，人们往往会犹豫是否要租住。
实际来说，那部分的翻新费用大概是多少？如果是翻新30到50年前的卫浴设备，我估计大概在500万日元左右。我觉得500万日元应该够用了，但你得把这部分成本考虑进去。如果把这部分成本考虑进去，我觉得应该没问题。
事实上，以租赁市场为例，如果一套三室两厅一卫（3LDK）的公寓月租金为10万日元，那么一年下来就是120万日元。再计算收益率，如果收益率为20%，五年下来就是600万日元；如果收益率为10%，五年下来就是1200万日元。然而，装修成本可能高达500万日元，所以实际装修费用预计在300万到500万日元之间。扣除这部分预计费用后，剩下的金额才是真正体现房产价值的关键所在。
即使对于那些人们说“没人想买这栋楼”的房产，我认为至少对其进行某种估值是完全可以的——例如，从 1200 万日元中减去 300 万日元的翻新费用后，将其估值为 900 万日元——而且现在就应该这样做。
诺伊您之前提到，生活方式的改变会影响评估中需要考虑的因素。但是，评估人员如何才能真正验证这些变化呢？
上田说实话，如果投资者认为某样东西值900万日元，他们就会花900万日元去买。在某些情况下，花900万日元买入并不划算，所以如果他们认为某样东西值900万日元，他们可能会花500万或600万日元去买。但当他们把东西拿到银行去估价时，银行会告诉他们：“不行，这东西一文不值。你觉得你能把它卖到900万日元吗？最多也就200万日元。”于是，他们没从银行借一分钱，就无奈地用自己的积蓄买了下来。这就是现实。
关于 Noi 提出的问题，“这真的值 900 万日元吗？”，这只有在经营 5 年或 10 年后才能确定，但我认为在当今世界，这种可能性越来越高。
诺伊我明白了。谢谢您的演讲，上田先生。这次您从当前社会状况的角度谈到了生活方式和人口结构，这对于构建未来的模型至关重要。下次，上田先生将再次为我们讲解工作度假和远程办公。请务必观看那段视频。感谢您今天的收看。
上田： 非常感谢。
来源： 空置房屋实验室
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