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En la evaluación de bienes raíces, es necesario comprender primero la demografía en Japón y en las regiones, así como los cambios en los estilos de vida después del COVID-19.
Noi: Hola a todos, soy Noi, la presentadora de este canal. En este video, hablaremos con el Sr. Ueda, CEO de Gaiax, sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna.
Ueda: Es un placer.
Noi: A partir de ahora, en varias partes, el Sr. Ueda nos hablará sobre la situación social actual en cuatro temas para crear un modelo futuro. El primero es estilos de vida y demografía, el segundo es workation y trabajo remoto, el tercero es economía colaborativa y el cuarto es la evolución de la tecnología. Esta vez, nos hablará sobre estilos de vida y demografía.
Ueda: En cuanto a cómo evaluar los bienes raíces y las casas unifamiliares antiguas en la era moderna, los estilos de vida han cambiado realmente en comparación con hace 10, 20, o incluso 30 o 40 años. En pocas palabras, la postura de los bancos con respecto a los préstamos no ha cambiado tanto, y es una realidad. Me gustaría hablar un poco sobre cómo han cambiado los estilos de vida, aunque sea algo obvio.
En primer lugar, antes de hablar de estilos de vida, hay una disminución en el número de personas que viven, y además, considerando qué tipo de personas viven, la población activa en edad laboral está disminuyendo constantemente.
Esta es una predicción de la población en edad de trabajar a partir de 2015, de un artículo un poco antiguo del sitio web del Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar. Esta parte de la población en edad de trabajar seguirá disminuyendo.
Esta es la ciudad de Taketa. Es una ciudad por la que pasé una vez cuando fui a Oita. Es una ciudad rural bastante normal, pero en 2020, la población de 15 a 64 años era de 8675 personas. A medida que la población disminuye, y además, la proporción de este grupo de edad también disminuye, hay un doble impacto, y en solo 25 años, la población de 15 a 64 años se reducirá a casi la mitad. Creo que esta es la realidad de las zonas rurales.
La disminución de la población es, por supuesto, muy negativa para la utilización de propiedades. Si no hay gente, incluso una propiedad nueva y brillante no será utilizada por nadie, lo que resultará en la ausencia de rendimiento y, en última instancia, la imposibilidad de evaluar la garantía. Por lo tanto, aunque todos están preocupados por la demografía, creo que es algo que debemos seguir teniendo en cuenta en el futuro.
Por lo tanto, también debemos considerar dónde se concentrará la población, pero dejaremos eso para más adelante. Si hablamos un poco sobre el estilo de vida de esas personas, en el pasado, la gente se casaba y vivía en familia de tres o cuatro personas. Esto se conoce como familia nuclear, pero desafortunadamente, en la sociedad actual, el divorcio es algo común. Es común hoy, y en 10 o 20 años, será aún más común. Si miramos a Europa, hay casos en los que se reconoce el matrimonio entre personas del mismo sexo y otros en los que no, pero en cualquier caso, muchas personas viven juntas sin casarse, simplemente como parejas. Además de las familias con hijos y sin hijos, también hay patrones diversos de familias, como vivir con los hijos de una exesposa.
Como resultado, creo que la historia de casarse una vez, vivir juntos durante 40 o 50 años y aplicar el alquiler de esa época será cada vez más rara en el futuro.
Si hay una familia y niños que van a la escuela primaria, es más probable que vivan en esa área por un período prolongado. Sin embargo, a medida que aumenta la libertad en ese aspecto, creo que también aumenta la probabilidad de mudarse. En ese sentido, aunque es obvio, creo que la idea de que es mejor alquilar que comprar se extenderá aún más en el futuro.
Ueda: Entonces, me gustaría pasar a hablar de cómo cambiará la evaluación de los bienes raíces con este tipo de estilo de vida. En esta era, Noi, ¿en qué aspectos crees que cambiará la evaluación, en comparación con la postura anterior de las instituciones financieras?
Noi: Sí, como mencionamos en la conversación anterior, creo que ahora se evalúa a la persona. Pero no es solo que alguien tenga dinero y se le pueda prestar sin problemas, sino que también se deben considerar su personalidad, los cambios en el estilo de vida que busca, y creo que la evaluación tendrá que tener en cuenta esos aspectos, al escuchar lo que acaba de decir.
Ueda: Así es, exactamente. La evaluación de la persona, en lugar de prestar dinero basándose en una propiedad que es basura, debe cambiar a una forma diferente. Esa es la primera. La segunda es que, hasta ahora, era normal que todos compraran su propia casa, pero cada vez es más común alquilar para vivir.
Si alquilas para vivir, ¿quién crees que es el propietario de la casa?
Noi: Si alquilas para vivir, ¿no hay un propietario del edificio aparte?
Ueda: Así es. Por ejemplo, ¿quién?
Noi: ¿Por ejemplo, personas que poseen ese tipo de propiedades, como apartamentos o casas unifamiliares, y las alquilan como negocio?
Ueda: Así es, exactamente. En lugar de comprar una casa con un préstamo para vivir en ella, se compra una propiedad para alquilarla a otros, o para que otros la alquilen, es decir, un inversor. En algunos casos, puede que tengas una casa que compraste para vivir, y luego compraste otra casa para vivir en ella, pero la casa antigua se convierte en una propiedad de inversión, o una propiedad que genera rendimiento, y se alquila a otros. Creo que este tipo de situaciones aumentarán.
En el futuro, la gente comprará propiedades de inversión y la gente común las alquilará para vivir, pero hasta ahora, la evaluación de estas propiedades ha sido muy baja.
De hecho, cuando hay una propiedad antigua y pienso en comprarla para vivir en ella, el precio que pagaría es diferente al precio que estaría dispuesto a pagar si la alquilara en lugar de comprarla, aunque también viviría en ella.
En pocas palabras, la tolerancia a la "antigüedad" es diferente cuando se compra y cuando se alquila.
Por ejemplo, si Noi pensara en comprar una bicicleta, la compraría nueva por 100, pero no querría comprar esta bicicleta vieja. Honestamente, es demasiado vieja, así que si fuera nueva, costaría 100, pero si fuera de segunda mano, podría comprarla por 20, aunque no quisiera, pero la compraría. Por otro lado, ¿qué pasaría si la alquilara por un mes? Por ejemplo, si pagara 10 por alquilar un coche nuevo, ¿cuánto estaría dispuesta a pagar por alquilar una bicicleta vieja por un mes?
Noi: Si alquilo una bicicleta vieja, no se convierte en mía, así que si cumple su función de llevarme más rápido que caminando durante ese mes, no habrá una gran diferencia en el precio que pague, ya sea nueva o vieja. No me importa mucho si es un poco más cara o más barata, o si es nueva o vieja.
Ueda: Así es. Esa es la emoción que la gente suele sentir. Cuando se venden y compran edificios, y además, se venden y compran para vivir en ellos, los nuevos son muy caros y los viejos bajan de precio drásticamente. Pero cuando se trata de alquilar, aunque los viejos bajan de precio, no caen tan bruscamente. En términos de sentimiento, si un edificio nuevo vale 100, en la venta y compra se valora en 20, pero en el alquiler, podría valorarse en unos 40. Creo que hay ese tipo de sentimiento.
El problema es que si un inversor compra una propiedad y la alquila, puede obtener un rendimiento del 40%. Pero si solo se valora en 20 para la venta y compra, solo se puede prestar 20.
En cuanto a si hay gente que alquila continuamente, como dije antes, esto está surgiendo debido a los cambios en los estilos de vida. Cada vez más personas alquilan con su familia y viven en alquiler durante unos 10 años.
En resumen, la forma en que se deprecia el valor de las propiedades antiguas, ya sean de 30 o 50 años, es demasiado severa. Se podría dar una valoración más alta. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para vivir, si las instalaciones de agua, como la cocina, el baño y la ducha, son muy antiguas, la gente suele pensar que, aunque sea para alquilar, es un poco desagradable.
En cuanto al costo de la renovación de esa parte, ¿qué tal, realistamente, para una renovación de las instalaciones de agua de 30 a 50 años, un rango de 5 millones de yenes? Creo que 5 millones de yenes serían suficientes, pero es necesario tener en cuenta ese costo. Sin embargo, si se incluye ese costo, creo que estará bien.
De hecho, si miras el precio de alquiler, por ejemplo, si un apartamento de 3 dormitorios cuesta 100.000 yenes al mes, eso son 1.200.000 yenes al año. Luego se calcula el rendimiento, pero ¿qué tal? Si es del 20%, son 6 millones de yenes en 5 años, y si es del 10%, son 12 millones de yenes. Sin embargo, el costo de la renovación es de un máximo de 5 millones de yenes, pero ¿cuánto costará, entre 3 y 5 millones de yenes? El valor de la propiedad es sin duda el precio descontado de esa estimación.
De hecho, incluso para una propiedad que la gente dice que nadie querría comprar, creo que se puede reconocer un valor de al menos 9 millones de yenes, restando los 3 millones de yenes de renovación de los 12 millones de yenes, a partir de hoy mismo.
Noi: Mencionó que los puntos a considerar en la evaluación cambian debido a los cambios en los estilos de vida. ¿Cómo pueden los evaluadores verificar esto en la práctica?
Ueda: Honestamente, si un inversor cree que vale 9 millones de yenes, lo compra por 9 millones de yenes. En algunos casos, si no obtiene ganancias comprándolo por 9 millones de yenes, podría comprarlo por 5 o 6 millones de yenes si cree que vale 9 millones de yenes. Pero cuando lo lleva al banco, le dicen: "No, esto no vale nada. ¿Cree que valdrá 9 millones de yenes cuando lo revenda? Bueno, como mucho 2 millones de yenes". Y la realidad es que lo compran con sus propios ahorros, sin pedir un solo yen al banco.
La pregunta de Noi, ¿realmente vale 9 millones de yenes? es algo que solo se revelará después de 5 o 10 años de gestión, pero creo que el mundo se está volviendo cada vez más propenso a ello.
: Entiendo. Gracias, Sr. Ueda, por su charla. Esta vez, hablamos sobre los estilos de vida y la demografía, como parte de la situación social actual para crear un modelo futuro. La próxima vez, el Sr. Ueda nos hablará sobre el trabajo remoto y el workation. Por favor, vean también ese video. Gracias por su atención esta vez.Noi
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
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