Artículo publicado en Vacant House Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, la empresa que gestiona Roopt, investiga constantemente estudios de caso y otra información sobre la revitalización de viviendas vacías y los publica en forma de artículos.
A la hora de evaluar bienes inmuebles, es fundamental comprender primero las tendencias demográficas en Japón, especialmente en las zonas rurales, así como los cambios en los estilos de vida en la era posterior a la COVID-19.
NoiHola a todos, soy Noi, la presentadora de este canal. En este video, hablaremos con el Sr. Ueda, presidente y director ejecutivo de GaiaX, sobre cómo evaluar las casas antiguas como inversión en el mercado actual.
Ueda: gracias.
NoiA partir de esta sesión, abordaremos cuatro temas relacionados con la situación social actual que serán relevantes para la creación de modelos futuros. El primero es el estilo de vida y la demografía, el segundo el trabajo flexible y el teletrabajo, el tercero la economía colaborativa y el cuarto la evolución de la tecnología. En esta ocasión, hablaremos sobre el estilo de vida y la demografía.
UedaEn la actualidad, en lo que respecta al mercado inmobiliario y la valoración de casas antiguas, los estilos de vida han cambiado radicalmente en comparación con hace 10, 20, 30 o incluso 40 años. En resumen, la realidad es que la política crediticia de las entidades financieras no ha variado tanto. Me gustaría hablar un poco sobre cómo han cambiado los estilos de vida, algo que resulta bastante evidente.
En primer lugar, incluso antes de considerar los estilos de vida, existe el problema fundamental de que la población mundial está disminuyendo. Además, si consideramos qué tipo de personas viven, el número de personas en edad activa está disminuyendo de forma constante.
Este es un artículo antiguo del sitio web del Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar, que muestra proyecciones sobre la población en edad laboral a partir de 2015. Se prevé que esta población disminuya significativamente en el futuro.
Se llama Taketa City. Pasé por allí una vez cuando fui de visita a Oita. Es un pueblo rural bastante común, pero en 2020 tenía 8675 habitantes entre 15 y 64 años. Con la disminución de la población general y de esta proporción, el impacto será doble, y se prevé que en tan solo 25 años, la población de entre 15 y 64 años se habrá reducido casi a la mitad. Creo que esta es la realidad de las zonas rurales.
La disminución de la población es, sin duda, un factor negativo importante en lo que respecta al uso de propiedades. Es evidente que, si no hay gente, ni siquiera una propiedad nueva y reluciente se utilizará, lo que resultará en la pérdida de la inversión y, en última instancia, en la imposibilidad de valorarla como garantía. Por lo tanto, creo que a todos nos preocupan las tendencias demográficas, y considero que es algo a lo que tendremos que seguir prestando atención en el futuro.
Así pues, una cosa que debemos considerar es dónde se concentrará la población, pero dejemos eso de lado por ahora. Permítanme hablar un poco sobre los estilos de vida de estas personas. En el pasado, la gente se casaba y vivía en familias de tres o cuatro miembros. Esto es lo que se llama una familia nuclear, pero, por desgracia, el divorcio es algo común hoy en día. Es común hoy, así que dentro de 10 o 20 años será aún más común. Si nos fijamos en Europa, hay casos donde se reconoce el matrimonio entre personas del mismo sexo y casos donde no, pero en cualquier caso, hay muchas personas que forman parejas y viven juntas sin casarse. Además de las familias con hijos y las familias sin hijos, también hay familias donde las personas viven con hijos de un matrimonio anterior, y así sucesivamente.
En definitiva, creo que la idea de casarse una sola vez, gestionar la vida en común durante 40 o 50 años y luego obtener los ingresos de ese tiempo, será cada vez más rara en el futuro.
Cuando tienes una familia, hijos, y estos asisten a una escuela primaria local, es más probable que vivas en esa zona durante mucho tiempo. Sin embargo, a medida que aumenta la libertad en esa zona, también aumenta la probabilidad de mudarse. En ese sentido, es obvio que alquilar es mejor que comprar, pero creo que esta tendencia se generalizará aún más en el futuro.
UedaAsí pues, me gustaría pasar a la cuestión de cómo cambiará la valoración de los bienes inmuebles con este nuevo estilo de vida. En esta época, Noi, ¿de qué manera crees que cambiarán las actitudes de las instituciones financieras en comparación con el pasado, y cómo se valorarán los bienes inmuebles?
NoiAsí es. Como comentamos la última vez, creo que hoy en día se juzga a la gente por su carácter, pero no se trata simplemente de prestar dinero a alguien porque lo tiene. Hay que tener en cuenta su personalidad, los cambios en su estilo de vida deseado y cosas por el estilo. Creo que ese es el tipo de evaluación que se está implementando, y eso es lo que pensé después de escuchar lo que acabas de decir.
UedaAsí es, tienes toda la razón. Primero, debemos dejar de evaluar a las personas y otorgar préstamos basándonos en si la propiedad está en mal estado. Segundo, si bien antes se daba por sentado que todos compraban su propia casa, el alquiler se está convirtiendo cada vez más en la norma.
Si estás alquilando una casa, ¿quién crees que es el dueño?
NoiSi usted está alquilando y viviendo allí, hay un propietario diferente del edificio, ¿verdad?
Ueda: Correcto. Por ejemplo, ¿quién?
NoiPor ejemplo, ¿es usted propietario de inmuebles como apartamentos o casas y se dedica a alquilarlos?
UedaAsí es. Exactamente. En lugar de pedir un préstamo para comprar una vivienda, compran bienes raíces para alquilar a otros o para subarrendar; a estos se les podría llamar inversionistas. En algunos casos, ya poseen una casa y compran otra para vivir, pero su antigua casa se usa como propiedad de inversión, es decir, una propiedad que genera ganancias, y la alquilan. Creo que este estilo se volverá más común.
En el futuro, la gente comprará propiedades de inversión y luego la gente común alquilará esas propiedades para vivir en ellas, pero esto ha sido muy infravalorado hasta ahora.
En realidad, la cantidad de dinero que estarías dispuesto a pagar cuando encuentras una propiedad antigua y decides comprarla porque vas a vivir en ella es diferente de la cantidad que estarías dispuesto a pagar cuando la alquilas, aunque vayas a vivir en ella.
En pocas palabras, cuando compras algo, en comparación con cuando lo alquilas, tu tolerancia al desgaste es diferente.
Por ejemplo, supongamos que Noi está pensando en comprar una bicicleta. Podría pensar: "Compraré una nueva por 100, pero no quiero comprar esta que está hecha polvo". La verdad es que está muy deteriorada, así que, aunque una nueva costaría 100, tal vez estaría dispuesta a comprar una usada como esta por 20, pero en realidad no quiere comprarla, aunque quizás debería. Esa es su mentalidad. Por otro lado, ¿qué pasaría si alquilara una durante un mes? Por ejemplo, si alquilar una bicicleta nueva cuesta 10, ¿cuánto estarías dispuesto a pagar por alquilar una bicicleta usada durante un mes?
NoiCuando alquilas una bicicleta usada, no es que se convierta en tuya, así que mientras te lleve a tu destino más rápido que caminando durante un mes y cumpla su función, sea nueva o usada, el precio no importa demasiado. Me da igual si es un poco más cara o más barata.
UedaAsí es. La gente suele pensar así. Cuando compras o vendes edificios, sobre todo si es para vivir, los nuevos son muy caros, y a medida que envejecen, su precio baja drásticamente. Pero cuando los alquilas, claro que el precio de los edificios más antiguos también baja, pero no tanto. En cierto modo, si un edificio nuevo vale 100, podrías valorarlo en 20 para la venta, pero en unos 40 para el alquiler. Creo que hay una cierta sensación al respecto.
El problema es que si un inversor compra una propiedad y la alquila, puede obtener fácilmente una ganancia de 40. Pero si la compra directamente, su valor es de solo 20, por lo que solo puede alquilarla por 20, y así sucesivamente.
Quizás te preguntes si hay personas que alquilan indefinidamente. Como mencioné antes, esto se debe a los cambios en los estilos de vida. Cada vez más familias alquilan y pasan unos 10 años en una misma propiedad.
En resumen, las propiedades antiguas, ya sean de 30 o 50 años, se deprecian con demasiada rapidez. Merecen una valoración mucho mayor. Sin embargo, un aspecto importante a tener en cuenta al considerar vivir en una de ellas es el estado de las instalaciones sanitarias (cocina, inodoro y baño), ya que si son muy antiguas, la gente suele ser reacia a alquilarlas.
Siendo realistas, ¿cuánto costaría renovar esa parte? Para renovar accesorios de plomería de entre 30 y 50 años, diría que rondaría los 5 millones de yenes. Creo que 5 millones de yenes serían suficientes, pero hay que tener en cuenta ese costo. Si se considera ese costo, creo que no habrá problema.
De hecho, si analizamos el mercado de alquileres, por ejemplo, si un apartamento de tres habitaciones y cocina se alquila por 100.000 yenes, eso representa 1,2 millones de yenes en 12 meses. Luego, calculamos la rentabilidad: si es del 20%, serían 6 millones de yenes en 5 años, y si es del 10%, serían 12 millones de yenes. Sin embargo, los costos de renovación pueden llegar a ser de hasta 5 millones de yenes, por lo que se estima que rondan entre 3 y 5 millones de yenes. El monto después de deducir ese costo estimado es lo que hace que la propiedad sea indudablemente valiosa.
Incluso para propiedades donde la gente dice: "Nadie quiere comprar este edificio", creo que está perfectamente bien al menos darle algún tipo de valoración; por ejemplo, valorarla en 9 millones de yenes después de deducir 3 millones de yenes por renovaciones de los 12 millones de yenes, y hacerlo ahora mismo.
NoiAnteriormente, usted mencionó que los cambios en el estilo de vida pueden alterar los factores que deben considerarse en las evaluaciones. Pero, ¿cómo pueden quienes realizan las evaluaciones verificar realmente estos cambios?
UedaSinceramente, si un inversor cree que algo vale 9 millones de yenes, lo comprará por ese precio. En algunos casos, comprarlo por los 9 millones de yenes no sería rentable, así que si piensan que vale 9 millones, podrían comprarlo por 5 o 6 millones. Pero luego, al llevarlo al banco, les dicen: "No, esto no vale nada. ¿Crees que podrás revenderlo por 9 millones de yenes? En el mejor de los casos, obtendrás 2 millones". Y así, sin pedir prestado ni un solo yen al banco, terminan comprándolo a regañadientes con sus propios ahorros. Esa es la realidad.
Respecto a la pregunta de Noi, "¿Realmente vale esto 9 millones de yenes?", eso es algo que solo se puede determinar después de dirigir el negocio durante 5 o 10 años, pero creo que la posibilidad es cada vez mayor en el mundo actual.
NoiYa veo. Entiendo. Gracias por su presentación, Sr. Ueda. En esta ocasión, nos habló sobre estilos de vida y demografía desde la perspectiva de las condiciones sociales actuales, lo cual será importante al crear modelos futuros. La próxima vez, el Sr. Ueda nos hablará nuevamente sobre el trabajo flexible y el trabajo remoto. No se pierdan ese video. Gracias por su atención.
Ueda: muchas gracias.
fuente: Laboratorio de casa vacía
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