빈 집 실험실 게시 기사 | Roopt (권조)
Roopt를 운영하고 있는 권조에서는, 빈 집의 활성화에 대해서 수시 사례 등을 조사해 칼럼으로서 발신하고 있습니다.
부동산의 평가에 있어서, 우선은 최초로 이해하는 것이 필요하게 되는, 일본에 있어서, 또 지방에 있어서의 인구 동태나, 애프터 코로나에 있어서의 라이프 스타일등의 변화에 대해 이야기합니다.
노유: 여러분 안녕하세요, 이 채널의 사회를 맡고 있는 유유입니다. 이 동영상에서는, 현대에 있어서의 츠키코도건 주택의 투자시의 평가에 대해, 가이악스 대표 집행역 사장의 우에다씨에게 이야기를 묻습니다.
우에다: 잘 부탁드립니다.
노유: 이번부터는 몇 차례로 나누어 향후 모델을 만드는 데 있어서의 현대 사회정세에 대해 4가지 주제로 나누어 이야기를 드리겠습니다. 1번째가 라이프 스타일이나 인구 동태, 2번째가 워케이션·리모트 워크, 3번째가 쉐어링 이코노미, 4번째가 기술의 진화입니다. 이번은 이 중에서, 라이프 스타일이나 인구 동태에 대해서, 이야기를 받습니다.
우에다: 현대에 있어서 부동산이라든가, 츠키코도건을 어떻게 평가할 것인가라고 하는 것입니다만, 정말로 10년전, 20년전, 경우에 의하면 3, 40년전에 비하면, 정말로 라이프 스타일이 바뀌고 있는 것이군요, 한마디로 말하면, 금융기관씨의 대출 자세는, 거기까지 변하지 않았다 라는 것이 현실적이고, 어떤 식으로 라이프 스타일이 바뀌었는지, 진짜 이미 당연한 것입니다만, 조금 이야기하고 싶습니다.
우선, 원래 라이프 스타일의 앞에, 살아 있는 사람이 줄어들고 있다는 것이 우선 있고, 거기에, 어떤 분들이 살고 있는 것인가, 라고 하는 것을 포함해 생각해, 실제로 액티브한 연령층의 분이라고 하는 것은, 자꾸자꾸 줄어들고 있는 셈이지요.
이쪽 후생 노동성의 HP로, 조금 낡은 기사가 됩니다만, 생산 연령 인구의 2015년 지나 정도로부터의 예상입니다. 이 생산 연령 부분이 앞으로 점점 줄어들 것입니다.
다케다시라는 곳입니다. 나도 1회 오이타에 놀러 갔을 때에 다닌 마을입니다. 음, 평범한 시골 마을이지만, 2020년 단계에서 15세부터 64세가 이 8675명입니다. 인구 자체가 줄어드는 데다가 이 구성비도 줄어들면 더블로 임팩트가 있고, 불과 25년 후에는 15세에서 64세의 인구가 거의 반감한다는 것이 나오고 있군요. 이것이 지방의 현실이 아닌가 하는 식으로 생각하고 있습니다.
역시 인구가 줄어든다는 것은, 물건의 활용에 있어서는 매우 마이너스로, 당연합니다만, 사람이 없으면 신축으로 피카피카의 물건이었다고 해도, 아무도 사용하는 사람이 없어져, 결국, 수익률이 발생 하지 않는, 결국, 담보도 평가할 수 없다고 하는 식이 되기 때문에, 인구 동태라고 하는 것은 여러분, 신경쓰고는 있다고 생각합니다만, 계속해 앞으로도 신경쓰지 않으면 안 되는, 것이겠지라고는 생각하고 있습니다.
거기서, 어떤 곳에 인구가 모여 가는가 하는 것도, 하나 생각해야 합니다만, 일단, 거기는 나중에 돌려, 그러한 사람들이 있는 가운데, 그럼 그러한 사람들은, 어떤 라이프 스타일인가, 라고 하는 것을, 조금 이야기하겠다고, 우선, 옛날은 결혼하고 3명 이른바 핵가족이라고 하는 것입니다만, 유감스럽지만 세상의 보통으로서도, 이혼이 당연한 시대. 오늘 시점에서 당연하기 때문에 앞으로 한층 더 10년, 20년이 지나면 더욱 더 당연해 온다. 유럽을 보면 동성 결혼이 인정되는 경우, 인정되지 않은 경우도 있습니다. 사와 같은 느낌으로 살고 계시는 분도 많고, 아이가 있는 가족, 없는 가족 이외에, 전처의 아이와 함께 살고 있다든가, 그런 패턴의, 가족이 나온다.
결과적으로 옛날과 같은 1회, 결혼하고, 둘이서 생활을 활기차면서 40년 50년 보냅니다. 그리고, 그 때의 임대료를 적용합니다, 같은 이야기는 앞으로 오히려 레어가 되어 가는 것이 아닐까, 라고 하는 식으로 생각합니다.
역시 가족이 있고, 아이가 있어, 거기의 초등학교 가라고 하는 것이 있으면, 보다 그 지역에 장시간 생활하는 것이, 확률로서 높다고 생각합니다만, 거기의 자유도가 올라가는 것과 동시에, 역시 이사의 정확도도 올라가는 것이 아닐까라고 하는 식으로 생각하고 있습니다. 그런 의미에서는 다시 한번입니다만, 구입하는 것보다도 임대로 좋다고 하는 것이, 당연한 것입니다만, 역시 향후, 보다 보급해 오는 것은 아닐까라고.
우에다: 그렇다면 그러한 라이프스타일이 되어 부동산에 대한 평가는 어떻게 되어 가는가 하는 곳에 이야기를 진행하고 싶다고 생각합니다. 이런 시대가 되면 오유씨, 지금까지의 금융기관의 자세로부터, 어떤 점에서 평가되는 시대로 바뀔 것이라고 생각합니까?
노유: 그렇네요. 전회의 이야기이기도 했지만, 지금은 사람을 보고 평가되고 있는, 같은 곳이 있다고 생각합니다만, 일괄적으로 돈을 가지고 있기 때문에, 이 사람에게 빌려 괜찮다고 하는 것은 아니고, 그 사람 의 성격이거나, 요구하는 라이프 스타일의 변화이라든가, 그런 곳까지 고려되지 않으면 안 되는, 그러한 평가가 되어 오는 것일까라고, 지금의 이야기를 듣고 있어 생각했습니다.
우에다: 네, 맞습니다. 사람에 대한 평가, 물건이 쓰레기이며, 그에 대해 평가하고 돈을 빌려준다는 것에서, 그렇지 않은 형태로 슬라이드 해 나가야 한다는 것이 우선 1번째입니다. 2번째가, 지금까지, 모두 자신의 집은, 자신이 사, 라고 하는 것이 당연했던 것이, 자꾸자꾸 빌려 사는 것이, 보통이 되어 오는군요.
빌려서 살면 그 집은 누가 소유하고 있다고 생각합니까?
노유: 빌려 사는 경우는 건물의 오너 씨가 별로 있지요?
우에다: 그렇네요. 예를 들면 누구입니까?
노유: 예를 들어, 그러한 물건을 아파트와 단독 주택을 가지고 있고, 그것을 빌려주는 것을 비즈니스로 하고 있는 분입니까?
우에다: 그렇네요. 바로 그대로입니다. 자신이 살기 위해 대출을 짜서 사는 것이 아니라 사람에게 빌려주거나 사람이 빌리기 위해 부동산을 구입하는 소위 투자자. 경우에 의하면, 자신이 샀던 집이 있어, 또 하나, 자신이 사는 용으로 집을 샀지만, 옛집은 투자용 물건이라고 할까, 수익률을 낳는 물건으로서, 사람에게 빌려주는 스타일도 있다고 생각합니다만, 그러한 것이 늘어날까라고 생각합니다.
앞으로 그러한 형태로 투자용 물건을 사고, 그 투자용 물건을 보통 사람이 빌려 생활한다는 바람이 되어 옵니다만, 여기가 굉장히 지금까지 평가가 낮지요.
실제로, 쓰키고 물건이 있었을 때에 이것을 사자, 내가 살기 때문에 살까라고 생각할 때에 지불하는 금액과, 내가 살지만, 사는 것이 아니고, 임대로서 빌릴 때에 사용할까라고 생각하는 금액의 정도가, 다르다는 것이군요.
살 때와 빌릴 때라면, 예를 들어 한마디로 말하면 너덜너덜에 대한 허용도가 다르네요.
예를 들어, 유이씨가 자전거를 살까라고 생각했을 때, 신품이라면 100으로 사는데, 이 보로인 자전거 사고 싶지 않은 것 같다. 솔직히 너덜너덜이니까, 뭐 신품이라면 100이지만, 이런 중고라면 20으로 사해도 좋지만, 사고 싶지 않지만 사 합시다는 것 같은, 그런 김이라고 하지만, 한편으로, 1개월 빌리면 어떨까요? 예를 들어, 신차를 빌리는 10을 지불한다면, 낡은 자전거를 1개월 빌린다면, 어느 정도라면 좋다고 생각합니까?
노유: 낡은 자전거는 빌리게 되면, 자신의 것이 되는 것이 아니기 때문에, 그 1개월 걷는 것보다 빨리 갈 수 있게 되는, 그 역할을 완수해 주면, 신품이라도 낡으면, 지불하는 금액에 그렇게 큰 차이는 태어나지 않는다. 다소 높아도 싸더라도, 너무 신품이나 낡은지 신경이 쓰이지 않는다, 라는 것은 있군요.
우에다: 그렇네요. 바로 그러한 감정이 사람에게는 일어나기 쉽습니다. 건물을 팔거나 사거나, 게다가 자신이 사는 것처럼 팔거나 사거나, 신품은 굉장히 높고, 낡아져 오면, 급격하게 가격이 내려가는데, 막상 임대로 돌리게 되었을 때는, 물론이 낡은 쪽이 가격이 내려갑니다만, 급감할까라고 하면 그런 일은 없고, 김으로 말하면, 신축으로 100이라고 하면, 매매라면 20의 평가이지만, 임대라면 40정도의 평가해도 좋을까, 같은, 그러한 김은 있다고 생각합니다.
문제는, 투자자가 물건을 사고, 임대에 돌면, 충분히, 40에 돈다. 매매라면 20으로 밖에 평가되지 않기 때문에, 20밖에 빌려줄 수 없습니다, 같은 것이 있는 것입니다.
쭉 빌리지 않는 사람 있는 걸까라고 하는군요, 이것이 앞서 말했듯이, 라이프 스타일의 변화에 의해 나오고 있는 것입니다. 보통 가족으로 빌려 10년 정도 임대로 보냅니다. 라는 사람이 점점 늘고있는 것입니다.
지금을 종합하면 축고물건, 솔직히 30년 물건이지만, 50년 물건이겠지만, 지금의 가치를 낮추는 방법은 너무 심하다. 더 높은 평가를 해도 괜찮습니다. 하지만 주의해야 하는 것은 살기에 있어서 물 주위, 주방이나 화장실, 목욕 등은 몹시 낡다고 역시 빌린다고 해도 과연 싫어지고 생각하기 쉽다고 생각합니다.
거기 부분의 리노베 요금은 현실적으로 말해 어떨까요, 30년물부터 50년물의 물 주위의 리노베로, 500만등 그런 레인지일까요, 500만엔도 하면 충분히 할 수 있다고 생각합니다만, 그 비용이 걸려 버린다고 하는 것은, 짜 넣을 필요가 있습니다만, 그 비용조차 짜 넣어 버리면 괜찮을까라고 생각합니다.
실제로, 그 임대 시세를 봐, 임대 시세의, 예를 들면, 임대에서 3LDK가 10만이라면, 그것이 12개월에 120만, 120만을 후에는 수율로 계산합니다만 어떨까요, 20%라면 5년분의 600만 에서 10%라면 1200만, 단, 리노베 요금은 최대 500만입니다만, 300만~500만 정도 걸릴까라고, 견적한 분을 할인한 금액이라고 하는 것은, 그 물건에 가치가 있는 것은 틀림없다 라는 느낌입니다.
실제로, 이런 건물 아무도 사고 싶지 않아서, 말하고 있는 물건이라도, 적어도 그만큼의 평가, 예를 들면, 1,200만에서 300만의 리노베대를 뺀, 900만의 가치를 인정한다고 하는 것은, 오늘, 지금 하고 해 주셔도 괜찮다고 생각합니다.
노유: 방금 전의 라이프 스타일의 변화에 의해, 평가에 고려되어야 할 점이 바뀌어 온다고 하는 곳이 있었습니다만, 실제로 그것을 평가하는 측은, 어떻게 확인해 나가는 방법이 있습니까?
우에다: 솔직히 투자자는 900만의 가치가 있다고 생각하면 900만으로 사러 가고 있습니다. 경우에 의하면, 900만 통째로 사면 얻지 않기 때문에, 900만의 가치가 있다고 생각하면, 500만이나 600만으로 사러 갈지도 모른다, 하지만 그것을 은행에 가지고 갔을 때, 아니 이것 가치 제로이에요. 재판매했을 때 900만이 된다고 생각하십니까? 음, 붙어도 200만군요. 라고 해서, 은행에서 1엔도 돈을 빌리지 않고, 울고 울다 자신의 저금으로 사고 있다는 것이 현상이군요.
노유 씨의 질문의, 정말로 이것 900만의 가치가 있습니까? 그렇다고 하는 것은, 5년 10년 경영해 보고 처음으로 밝혀지는 것입니다만, 뭐라도 가능성은 높은 세상이 되고 있다고 생각합니다.
노유: 알겠습니다. 알았습니다. 우에다 씨, 이야기 해 주셔서 감사합니다. 이번은 향후의 모델을 만들기에 있어서의, 현대의 사회 정세중에서, 라이프 스타일이나 인구 동태에 대해서 이야기를 받았습니다. 다음 번은 워케이션·리모트 워크에 대해서, 또, 우에다씨에게 이야기를 받습니다. 꼭, 그쪽의 동영상도 봐 주세요. 이번에는 시청 해 주셔서 감사합니다.
우에다: 감사합니다.
출처:빈 집 실험실
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