文章发表于 Vacant House Lab | Roopt (Makigumi)
运营 Roopt 的 Makigumi 公司不断研究有关改造空置房屋的案例研究和其他信息，并以专栏的形式发表。
本次演讲将阐述共享经济的普及将如何影响房地产价格的逻辑，并介绍具体的共享经济服务。
诺伊大家好，我是本频道的主持人Noi。在本期视频中，我们将与GaiaX的总裁兼首席执行官上田先生探讨如何在当今市场中评估老旧独立式住宅的投资价值。
上田： 谢谢。
诺伊在上次的讨论中，我们探讨了当前社会形势与未来模式构建之间的关系，并将其分为四个主题。第一是生活方式和人口结构，第二是工作度假和远程办公，第三是共享经济，第四是技术发展。这次，我们将讨论第二个主题：工作度假和远程办公。上田先生，感谢您参与本次讨论。
上田： 谢谢。
上田我们目前正在讨论如何评估房地产价值，正如我们讨论人口下降将如何影响估值一样，我们也需要考虑这样一个事实：我们现在正处于一个工作度假和远程办公越来越普遍的时代。我认为远程办公确实改变了常态，尤其是在疫情期间。对了，Noi，你远程办公或工作度假吗？
诺伊是的。我大部分时间都在远程工作，而且我大学一年级的时候正值新冠疫情期间，所以我的所有课程都是远程进行的。
上田对了，Noi 周围的工作人员怎么样？
诺伊几乎所有人都远程办公。我想，只有极少数人需要周一到周五每天都来办公室。
上田你们都住在哪里？
诺伊我身边很多人还和父母住在一起，但有些人经常在家工作，所以搬进了稍微大一点的房子。我一开始住的房子很小，但后来因为经常在家，也搬到了稍微大一点的房子。像我这样的人还有很多。
上田搬到更大的房子也可能意味着要离市区更远一些，你不觉得吗？
诺伊没错。因为物价必然上涨，有些人搬到了离车站稍远的地方，而且随着远程办公的增加，人们外出减少，所以有些人可能觉得住在离车站远一点的地方也没什么问题。
上田没错，谢谢。在GaiaX，我们很多成员都离开了东京。例如，有些人搬到了福冈（我几乎没去过那里），还有一些人搬到了奈良。我自己则一直住在叶山，湘南地区的人口增长确实非常迅速。
例如，许多人大学毕业后工作时会搬到东京。有些人甚至选择在家工作。他们经济条件不错，所以会选择交通便利、靠近火车站且适合休闲娱乐的地方。例如，他们可能会选择留在广岛县居住。值得注意的是，随着通信基础设施的改善，这些情况在后疫情时代已成为可能。
与此同时，各种相关业务也如雨后春笋般涌现，不胜枚举。例如，共享经济协会的一位成员运营着一项名为“幼儿园海外学习”的服务，类似于KitchHike。这项服务的具体内容是，让家庭在当地居住一到两周，并将孩子送入当地的幼儿园。这与共享经济的理念更为密切相关（我稍后会详细解释），但其意义在于，尽管当地幼儿园正面临入学人数下降的困境，越来越多的地区却表示：“如果有外来务工人员，我们随时都愿意接收。”
简而言之，这意味着城市以外的地区，特别是人口大幅下降的农村地区，具有一定的优势。然而，与人口的大规模下降相比，涌向远程办公的人数并不算多。事实上，并非很多人为了远程办公而迁往农村地区；相反，似乎人们只是因为可以远程办公而迁往某些地区，某些热门地区。
为了让您了解搬家地点，如果您在关东地区，轻井泽、叶山和湘南都是热门之选。即使您不在关东地区，例如，我们一位搬到福冈的员工就选择了糸岛。福冈是九州地区极具竞争力的城市，而福冈市内又有两个特别热门的地点：位于海岸线左右两侧的糸岛和福津。那里冲浪很流行，有很多时尚咖啡馆，因此吸引了众多人们搬到这些热门地区。
那些未能获得发展机遇的地区将会衰落。因此，远程办公并非因为人们会迁往农村地区就能拯救它们；而是人们会为了远程办公而迁往农村地区，但并非所有土地都能幸免。只有少数几个发展成功的地区才能保留下来。逗子和叶山的地价已经大幅上涨，但除此之外，如果你问其他地区的地价是否强劲到足以推高地价，我认为目前还不够。我认为地价要么会保持不变，要么可能会略有上涨。
上田现在，我想就这个评价再详细阐述一下。到目前为止，我们主要关注的是地点是否位于城市、是否靠近火车站以及是否在人口密集区。以逗子和叶山为例，逗子站的优势在于它就在火车站旁边。而叶山则没有火车站，所以它的评分可能不高，但实际上，叶山拥有美丽的海滩。在如今远程办公盛行的时代，拥有美丽的海滩或良好的海景比靠近火车站更有价值。
另一个重要因素是品牌，还有当地社区和人际关系。我去过那里，但咖啡馆一点也不吸引人，商店也一点都不吸引人，而且我实在受不了被稻田包围的感觉。我觉得更重要的是去一个有很多人在创造有趣生意的地方。
还有一点：为了持续培养优秀人才，在地区内设立大学或类似机构可以确保人才的相对稳定供应。大分县拥有立命馆大学的APU（应用物理大学），该校毕业生在大分县各地创办了各种各样的企业，这让情况变得很有趣。我认为像这样的地方也蕴藏着巨大的潜力。
迄今为止，房产估值主要依据一些非常静态或不变的因素，例如过往交易价格和土地估价。然而，一个错误的决定就可能使一套房产成为炙手可热的抢手货。我希望你们能够具备评估这类房产的思维方式，并思考如何进行正确的评估。
如果一家金融机构要贷款给一家咖啡馆，他们会问一些问题，比如“这是一家什么样的咖啡馆？它受欢迎吗？” 例如，不久前有一家很受欢迎的珍珠奶茶店，他们提供各种各样的饮品，顾客也很多。金融机构会根据这些信息来决定是否贷款。实际上，我们这些房地产投资者在决定是否购买土地时也会考虑这类因素。如果地段像这样繁荣，我们愿意支付高价。如果地段正在衰落，我们会去那里看看，感受一下氛围，然后想“这不太妙”，然后我们就不会买了。我认为，未来决策方式应该更贴近投资者的思维模式，这一点非常重要。
诺伊上田女士，感谢您分享您的故事。自疫情爆发以来，您居住的叶山地区发生了哪些变化？
上田事实上，很多来自关东地区的有趣人士都聚集在了叶山和逗子一带。现在大约有100人，包括原本就在这附近经营生意的人，以及从关东地区搬到这里来的有趣人士。他们集资在逗子站前建了一家酒吧。每天晚上，只有这100位投资人才能参与，他们经常在逗子站前交流信息。还有很多其他项目正在筹备中，他们每天都在讨论诸如“要不要一起建个桑拿房？”或者“要不要一起搞个联合办公空间？”之类的话题。真的很有意思。
诺伊这真有意思。我想知道，随着工作度假和远程办公的普及，这类活动是否真的在各地发生。
上田如果没有远程办公，房产数量还会继续下降，但正因如此，我认为有几十个地方的这种趋势正在逆转，尽管不一定有 100 个或 200 个。
诺伊非常感谢。这次我们讨论了工作度假和远程办公，并结合当前的社会形势，探讨了这些对未来模式构建至关重要的问题。在下一期视频中，上田女士将继续探讨共享经济。敬请期待下一期视频。谢谢观看。
上田： 非常感谢。
来源： 空置房屋实验室
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