文章发表于 Vacant House Lab | Roopt (Makigumi)
运营 Roopt 的 Makigumi 公司不断研究有关改造空置房屋的案例研究和其他信息，并以专栏的形式发表。
在本系列视频的第一集中，我们将概述迄今为止对老旧独立式住宅的评估方式，以及未来需要从哪些角度进行评估。
诺伊大家好，我是Noi，负责GaiaX和Makigumi的项目工作。在本期视频中，我们将与GaiaX的总裁兼首席执行官上田先生探讨在当今时代，如何对老旧独立住宅进行投资估值。目前，金融机构对空置房屋和老旧房产的估值并不普遍，但预计未来空置房屋和老旧房产的数量还会继续增加。那么，应该采取哪些措施来确保金融机构能够对这些房产进行估值呢？在本期视频中，GaiaX的代表上田先生将结合当前的社会形势，探讨相关的估值模型。GaiaX是一家投资于无法重建房产的公司。上田先生，感谢您接受我们的采访。
上田非常感谢。GaiaX本身确实进行一些房地产投资，但正如Noi刚才提到的，我们也投资于那些投资老旧房产的公司。此外，我个人也会关注各种房地产投资项目，所以我想基于这些经验分享一下我作为投资者的看法，如果金融机构能够考虑这些观点，我将不胜感激。
诺伊好的，那我们就直接进入本次会议的主题吧。
上田基本上，我们不做商业建筑之类的业务。我们主要处理价格在2000万到3000万日元左右的房产，有时也会处理一些被认为是“负资产”的房产——并非指会亏钱的资产——而是业主委托我们以500万或1000万日元的价格出售。我认为大多数这类房产的价格都在这个范围内，大约在500万到1000万日元左右。它们通常是老旧建筑、独栋住宅、木结构房屋，而且我们更倾向于处理位于农村地区的房产，而不是东京的房产。需要特别指出的是，我们经常会遇到一些状况不佳的房产，例如无法重建的房产。我希望重点关注这类案例。
诺伊现在，关于理想情况的概述，上田先生，您能否分享一下您认为我们应该如何着手解决这个问题？
上田我想在几个视频中详细讲解这个话题，但首先我想先给大家做一个概述。到目前为止，你可能一直把房地产仅仅看作是房地产，思考的是这处房产值多少钱，或者因为这处房产值这么多钱，你应该借多少钱。然而，Makigumi、GaiaX 以及 GaiaX 投资的其他公司并不只是把房地产看作是房地产，而是将其视为运营业务的基石。具体来说，他们涉足共享住房和短期租赁等领域。
在评估房地产时，我们的评估方法与以往类似，即考察其基本价值，或者考察其用于商业用途所能创造的价值，并综合考虑这两个因素进行评估。在实践中，我们通常采用两者中较高的估值。
当我们观察市场上的资金流通量时，如果流通量较高，那么我们就没有必要介入。事实上，这并非我们今天讨论的重点，但从商业角度来看，如果它确实是一项宝贵的资产，那么我们就应该采纳它的价值。
我想先简要解释一下价值的两个方面——日常使用的基本价值以及如何评估企业价值。基本价值本质上与以往的思维方式相同，所以没什么好说的。然而，即使是基本价值，现有的思维方式也往往低估了租赁的价值。换句话说，人们过于强调建造新房，或者购买土地建造新房。如今，我们应该更多地考虑房产的租赁用途。也就是说，如果一套房产适合出租，它不一定是新的；老房子也完全可以，我认为我们应该更加重视老房子在现有状态下的买卖。
除了对单个房产进行估值之外，我认为我们应该更多地考虑公司或个人的整体业务，而不仅仅是单个房产。这也是个问题，因为房地产估值相当困难，或者更确切地说，它通常仅仅基于单个房产的估值，而这本身就存在问题。例如，如果我们从商业角度来看待房地产，假设一家公司拥有10处房产，并将其用于经营合租房或短期租赁业务，或者即使只是出租，我们也应该更多地关注该公司的整体资产负债表和损益表。
诺伊谢谢。评估一栋建筑，或者一栋老旧的独立式住宅时，不能只看建筑本身。还需要考虑那里正在开展或可能开展的业务类型。之前我们讨论过，资金流动会随着租户的不同而变化，这又带来了另一个难题。所以，你必须从各个方面进行考察，例如业务性质、当地社区以及经营者，并从所有这些角度进行评估。我认为这是一个非常棘手的问题，因为很难给出简单的答案。
上田首先，我想了解一下目前社会上对这种现象的看法。Noi，你如何看待这种房产，或者更准确地说，贷款买房在社会上很常见，但就你目前的日常生活而言，Noi，你有没有接触过关于金融机构提供住房或房地产贷款的讨论？他们是否放贷，或者放贷金额是多少？你对这种现象有什么印象？
诺伊我记得父母盖房子的时候，我也有过类似的经历，因为他们是贷款建房的。我记得他们对很多事情都非常严格，比如贷款必须有偿还担保才会批准，资金的用途，以及建房的所有条件是否都已满足。
上田对了，当时Noi多大了？
诺伊那时我即将升入高中。
上田你家有三到四口人吗？
诺伊我们一共三个人。
上田：对三个人来说。这在世界上其实很常见，一家三口申请抵押贷款，然后就会讨论他们应该用多少年时间还清贷款，我很好奇他们能否在父亲成年之前还清贷款。
诺伊没错。我不知道我父亲是在开玩笑还是认真的，但他总是跟我说这是两代人的贷款，所以我必须自己挣钱还清。
上田没错。我觉得这对你们来说一点也不奇怪，但我认为这就是世界的现状。你们觉得金融机构放贷时究竟是出于什么考虑呢？
诺伊最重要的是看你是否能偿还贷款，对吧？
上田没错。能否偿还贷款取决于具体情况，但通常取决于你父亲在哪里工作，以及他是否打算长期在那里工作。这才是奇怪的地方。
当然，过去在日本，像这样的家庭很常见，向这类家庭提供长期贷款来建造新房也是一种常见的做法。现在的情况肯定大不相同了，但我很好奇金融机构的运作方式是否依然如故？事实上，它们很多时候仍然沿用着同样的运作方式。
换句话说，这意味着他们放贷并非基于对土地或房屋的信任，而是基于对这位辛勤工作的父亲的信任。而且，其前提是他们不会搬迁。显然，这是基于长期居住的理念，而这显然也与这是一处新建房产有关。对于新建房产而言，世界会将土地的价值视为用于建造新建筑的土地。
如果一块地上有一栋40年的老房子，该如何估价呢？嗯，这块地要不要出售？如果要出售，我们会清理土地，建造新的，所以上面的老房子就值零了。没错，关键在于土地。土地本身值多少钱呢？很多时候，新建房屋最终都会变成土地估价。
其次，关于无法重建的房产，土地分为两类：一类是可以重建的土地，另一类是一旦拆除现有建筑就不能再建任何建筑的土地。这是因为，如果在没有道路通行的土地上重建建筑，例如发生火灾时，将会造成重大问题。因此，政府鼓励将此类土地与有道路通行的土地合并，然后在合并后的土地上建造房屋。结果，道路通行不便的土地往往成为不允许重建的房产。
到目前为止，人们之所以对建筑物进行评估，是因为大家都沉浸在新建建筑的文化中，所以他们并没有真正评估建筑物本身。
迄今为止，贷款方案一直以日本人为榜样，并以此为基础。我还要补充一点，贷款并非基于土地或建筑物，而是基于借款人本人。因此，如果借款人无力偿还贷款，则由其本人承担偿还责任。
实际上，在美国，买房时通常会用房产作抵押贷款，而且贷款本身并不与借款人挂钩。例如，假设诺伊花2000万买了一块地。她去一家金融机构。银行说：“这块地目前的市场价是2000万，但是……房地产价格波动很大，作为银行，我们不能承担这种风险，所以我们只能借给你1500万。请允许我们用这栋楼作抵押，获得这1500万的贷款。”于是诺伊先拿出500万，加上贷款的1500万，最终以2000万的价格买下了这块地。
例如，五年后，如果你偿还了200万至300万日元，然后决定出售房产，并且你已经偿还了剩余贷款中的300万日元，那么你将剩下1200万日元。如果你以超过1200万日元的价格出售，你就需要偿还1200万日元；但即使你以低于1200万日元的价格出售，你也不需要承担任何责任，对吗？
在美国，无论一个人就职的公司多么声名显赫，这与他本人并无直接关联。所以，即使他说“我在一家顶尖公司工作”，得到的回复也是“不，不，花两千万美元买这块破地是个错误”。他们会借钱给你，但因为这块地实在太差，他们最多只能借给你五百万美元。
在美国，你能借到多少钱取决于土地和建筑物的状况。这就是为什么金融机构如此热衷于评估土地和建筑物的原因。他们会考虑诸如“这块地实际能卖多少钱？”之类的问题。显然，将还能使用的建筑物传承给下一代，比拆除重建仍然可用的房屋要高效得多。
诺伊谢谢。根据您过去的经验，在创建未来模型时，当前的社会环境是怎样的？
上田没错。这显而易见，我其实无需赘述，但仔细想想，生活方式正在发生变化，不是吗？我稍后会详细解释，但一方面是生活方式在变化，另一方面是人口结构也在发生相当大的变化。
其次，这一点也相当重要，工作度假和远程办公正变得越来越普遍。这意味着“工作场所同时也是居住地”这种观念正变得越来越不适用。
第三，共享经济正在日益普及。其理念是共享各种物品，并利用这些共享物品进行各种活动，例如短期租赁或合租住房。将这些功能结合起来的服务，例如 ADDress 等，在共享经济中越来越受欢迎。
第四个变化无疑是科技。例如，在建筑行业，过去只能使用20年的东西现在可以使用50年甚至100年。此外，金融科技和其他各种科技也在不断进步，这些都在改变着世界。
这些变化是自然而然的，但正如我刚才提到的，50年前为了适应日本人的生活方式而创建的贷款模式，在过去的50年里已经发生了许多变化。这就是当今社会的现状。
上田现在，我想在此基础上再谈一点。一方面，金融机构可能不认可某些物品的价值，因此不愿将其作为抵押品放贷；另一方面，这些物品在实际买卖中可能确实没有价值。这两者之间的关系相当复杂，许多人认为金融机构不将其作为抵押品是因为它没有价值，但实际上，很多情况下恰恰相反：金融机构认可其抵押价值，因此不愿放贷，这才是市场价格低迷的原因。
例如，按照以往的社会观念，野井拥有的那块地只值100万日元。然而，考虑到现在的形势，它实际上价值1000万日元。假设我去买那块地。我说：“野井，请把那块地卖给我吧。”野井说：“好的。”然后我说：“好的，我会咨询一下金融机构，看看我手头的资金和我能借到的钱，然后出价购买。”当我把情况告诉金融机构时，他们可能会说：“那块地？我们只能借给你100万日元。”或者他们可能会说：“那块地？考虑到现在的形势，它的价值大约是1000万日元，我们可以借给你你想要的金额。我们最多可以借给你1000万日元。”无论哪种情况，我给野井的报价都会发生变化。
我本来可以给它们更高的评价，但我手头现金不多，所以实际上我最终买下它们时都会想：“太麻烦了。” 翻新也是一样；很多老建筑如果翻新一下就能发挥更大的作用，但如果你去银行说：“我想翻新一套价值100万日元的房产，请贷款给我，我会用这套房产作抵押”，他们甚至都不会理你。
如今世界上有这么多空置房屋，处境堪忧，原因在于它们没有得到应有的重视。从现代生活方式的角度来看，它们的价值无法估量是可以理解的。它们所处的境地如此糟糕，以至于根本无法估价，也无可奈何。但考虑到当今的生活方式，它们确实值得被重视，而它们的闲置实在是一种巨大的浪费。
造成这种情况的根本原因正如我之前提到的：根据个人特质放贷。房产估值、不与个人挂钩的贷款（称为无追索权贷款）以及二手房滞销或翻新等问题，从根本上来说都是相互关联的。
最后，我想跟大家说几句：在房地产行业，似乎普遍存在一种印象，认为这是一个干净的领域，那些在大公司担任要职、拥有高薪职位的人士，建造新房产并申请30年贷款，都能获得低息贷款。另一方面，人们也认为那些低买高卖或低买低翻新的房地产投资者，通过各种推销和骗局，从金融机构那里骗取资金，获得金融机构不愿承接的投资，并利用杠杆牟利。我觉得大家普遍认为这个行业并不干净，但我想说，事实并非如此。
再举个例子，我觉得很多人对汽车行业也有同样的看法。他们可能认为买新车是件很干净的事，但二手车行业似乎就比较复杂了。但如果每个人都开始报废旧车，买新车，这对社会有好处吗？当然没有。尽可能长时间地使用二手车绝对是更好的选择。
关键在于，问题无处不在。至关重要的是，要让一切变得更清洁、更透明，并尽可能有效地利用现有资源。事实上，发展二手房产业对社会的重要性甚至超过了新建住房。我希望大家都能理解这一点，以便将来对社会产生积极的影响。
诺伊感谢上田先生的精彩演讲。今天，您谈到了在当今时代，如何结合以往的评估模型和当前的社会状况，对老旧独立式住宅进行投资评估。下次，我们计划上传一段视频，更深入地探讨上田先生刚才提到的一些话题，例如生活方式、人口结构、工作度假、远程办公和共享经济。敬请期待下一段视频。谢谢。
上田： 非常感谢。
来源： 空置房屋实验室
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