空置房屋实验室刊登文章 | Roopt（Makigumi）
运营Roopt的Makigumi公司，会随时调查空置房屋活化利用的案例等，并以专栏形式发布。
本系列视频的第一集将概述老旧独栋住宅过去是如何被评估的，以及未来需要哪些新的视角。
乃维: 大家好，我是乃维，协助Gaiax和Makigumi的项目。在这个视频中，我们将向Gaiax的代表执行社长上田先生请教关于现代老旧独栋住宅投资时的评估。目前，空置房屋和老旧房产在金融机构中并未得到很好的评估，但预计未来空置房屋和老旧房产将持续增加。为了让这些房产也能获得金融机构的评估，我们能采取哪些对策呢？本次，对不可重建房产进行投资的Gaiax代表上田先生将结合当前的社会形势，探讨评估模型。上田先生，请多指教。
上田: 请多指教。Gaiax公司本身也进行部分房地产投资，正如乃维小姐刚才所说，我们投资于投资老旧房产的公司，个人也关注各种房地产投资，因此我想从这些经验出发，分享一些作为投资者的看法，并希望金融机构能考虑这些因素，我对此感到非常高兴。
乃维: 那么，请您直接介绍一下本次的范围。
上田: 基本上，我们不涉及商业大楼等，主要关注价格最高约2000万至3000万日元左右的房产，有时甚至是“负资产”，即需要支付500万、1000万日元才能处理的房产。这类房产的金额范围通常在500万至1000万日元左右，多为老旧、独栋、木结构建筑，且主要位于地方而非东京都市区。一个重要的特点是，它们往往存在不利条件，例如不可重建。我希望主要围绕这类案例进行讨论。
乃维: 关于理想状态的概述，上田先生认为应该如何思考呢？请您接下来谈谈。
上田: 接下来，我打算通过几个视频来详细阐述，但首先我想概述一下。过去，房地产确实被视为不动产本身，人们会思考“这处不动产价值多少？”或者“这处不动产价值这么多，可以借多少钱？”等等。然而，Makigumi、Gaiax以及Gaiax投资的其他公司，并非仅仅将房地产视为不动产，而是将其视为开展业务的基础。具体来说，例如我们运营share house和民宿。
当我们评估房地产时，我们如何评估呢？我们会看其基本价值，这与过去的方法有些相似，但我们也会看如果将其用于商业用途，能产生多少价值。我们会综合考虑这两方面，并采用其中较高的价值进行评估。
当我们看到市场上流通的价格时，如果市场价格更高，那就不需要我们介入了，这也不是我们今天讨论的主题。但如果从商业角度来看，它实际上是一块宝藏，那么我们就会采用其商业价值。
关于这两种价值，即日常使用的基本价值和商业价值判断，我想先简单概述一下。基本价值与过去的思维方式相同，所以没什么好评论的。但是，即使是基本价值，现有的思维方式也过于轻视租赁。换句话说，它过于受新建或为了新建而购买土地并建造新房的思维方式影响。现在，我们应该更多地考虑租赁用途。也就是说，如果租赁可行，就不需要新建，老旧房产也可以，我们应该更多地评估老旧房产的买卖。
此外，除了对每一块土地的评估，对于经营业务的公司或个人，不仅要评估每一块土地，还要对整个业务进行整体评估。这也是一个问题，因为房地产的评估相当困难，或者说只通过房地产评估来进行，这令人困扰。因此，我认为我们应该更多地考虑，如果从业务角度来看，例如拥有10处房地产，并用它们来经营share house或民宿，或者即使是租赁，作为公司，其整体的资产负债表和损益表会是怎样的？
乃维: 谢谢。评估老旧独栋住宅，不仅仅是看建筑物本身，还需要考虑在那里开展了什么样的业务，或者可能开展什么样的业务。刚才也提到了，根据租客的不同，资金流向也会发生变化，这是一个复杂的问题。所以，需要从业务、社区、运营方等多个角度进行评估，这让我觉得这是一个非常难以一概而论的复杂问题。
上田: 首先，我想整理一下过去社会是如何进行评估的。乃维小姐，关于如何评估房地产，或者更具体地说，关于房地产贷款，这在社会上很常见。在您的日常生活中，您在哪些方面接触过金融机构对住房或房地产的贷款、不贷款以及贷款金额等问题？您有什么样的印象？
: 我在自己老家盖房子的时候，父母有贷款，所以稍微接触过。我印象中，如果没有确切的还款保证，贷款很难批下来。另外，他们也会严格审查如何使用房产，以及是否符合建房的条件等。乃维
: 我在自己老家盖房子的时候，父母有贷款，所以稍微接触过。我印象中，如果没有确切的还款保证，贷款很难批下来。另外，他们也会严格审查如何使用房产，以及是否符合建房的条件等。上田
: 大概是乃维小姐几岁的时候？乃维
: 我上高中的时候。上田
: 您的家人是3位？4位？乃维
: 3人。上田
: 3位。这确实是社会上常见的景象，一个三口之家申请住房贷款，然后讨论贷款期限是几年，比如“这笔贷款光靠父亲的年龄能还清吗？”之类的。乃维
: 是啊。我爸是开玩笑还是认真我不知道，但他总是说这是两代人的贷款，你得努力赚钱啊。上田
: 是啊。大家应该也觉得没什么不妥，这就是我们所处的普通社会。那么，你们觉得金融机构是基于什么来放贷的呢？乃维
: 最主要看的是能否还款吧。上田
: 是的。能否还款的背后，虽然情况因人而异，但通常会以父亲在哪里工作、未来是否会持续工作为前提。这一点首先就很奇怪。
确实，在过去的日本，这种家庭很普遍，金融机构会向这样的家庭提供长期贷款，用于建造新房。现在情况确实大不相同了，但金融机构是不是还停留在过去呢？实际上，它们确实还停留在过去。
也就是说，他们不是基于土地或建筑物来放贷，而是主要基于工作的父亲来放贷。而且，前提是不会搬家。当然，这是长期使用且不搬家的感觉，而且当然，这可能与新建有关，新建意味着社会上建造新房，因此土地被评估为用于建造新房的土地。
当有一栋40年的旧建筑和一块土地时，如何评估呢？他们会说：“这是买卖吗？那么，为了腾空土地建造新房，上面的建筑价值为零。好的，这是土地。这块土地的价值是多少？”由于建造新房的情况太多，他们只评估土地。
接下来要谈的是不可重建的房产。有些土地可以重建房屋，而有些土地一旦拆除房屋，就无法再建造房屋。这是因为有些土地不与道路相连，如果再次建造，例如发生火灾时会很麻烦，所以最好与道路相连的土地合并，合并后再建造房屋。因此，不怎么与道路相连的土地可能会成为不可重建的房产。
过去是如何评估的呢？因为大家都崇尚新建文化，所以没有人去评估建筑物本身。日本人就是这样一种模式，并以此为前提建立了融资体系，这就是过去的情况。另外，我想说的是，他们不是根据土地或建筑物来提供融资，而是根据人来提供融资，所以如果无法偿还，那个人就必须偿还。
实际上，在美国，购买房产时，通常是以房产作为抵押来贷款，而且很多贷款与借款人无关。例如，乃维小姐以2000万日元购买了一块土地。她去了金融机构。“是的，现在市场价是2000万日元……但房地产土地价格有涨有跌，我们银行不能承担这种风险，所以只能贷给您1500万日元。这栋建筑将作为1500万日元贷款的抵押品。”乃维小姐支付了500万日元，加上借来的1500万日元，以2000万日元购买了房产。
例如，五年后，您已经偿还了200万到300万日元，当乃维小姐想要出售那栋建筑时，如果剩余贷款是300万日元，那么应该是1200万日元。如果能以超过1200万日元的价格出售，她就偿还1200万日元；即使只能以低于1200万日元的价格出售，乃维小姐也不必承担责任。
在美国，即使一个人在多么好的公司工作，贷款也与那个人无关。所以即使你说“我在一流公司工作”，他们也会说“不不，以2000万日元买这块垃圾土地是错误的。”他们会说：“我们可以贷款，但这块土地是垃圾，所以我们只能贷给您500万日元。”
在美国，可借贷的金额取决于土地和建筑物的状况。因此，金融机构也会拼命评估土地和建筑物。例如，这块地实际转售能卖多少钱？当然，从常理来看，与其不断拆除仍可使用的房屋并建造新房，不如让可使用的房屋不断传承给下一代，这样整体效率更高。
乃维: 谢谢。基于过去的讨论，在创建未来模型时，当前的社会形势是怎样的呢？
上田: 是的。这也很显而易见，甚至不需要我多说，但生活方式确实在改变。这部分我稍后会详细解释，但首先，生活方式正在改变。其次，人口结构也发生了很大的变化，这是其中一点。
第二点，这也相当重要，那就是工作方式，例如工作度假（workation）和远程办公（remote work）已经普及。这意味着工作地点和居住地点之间的界限正在被打破。
第三，共享经济正在社会上普及。让我们分享各种事物。通过分享，我们可以做很多事情，具体来说，就是民宿和share house。还有结合了这些服务的，例如ADDress，以及许多其他服务，这些共享经济正在普及。
第四个变化，无论如何都是科技。就建筑行业而言，过去只能维持20年的东西，现在可以维持50年、100年。金融科技等各种科技都在发展，因此社会也随之改变。
这些变化，当然，50年前为日本人生活方式设计的融资模式，在这50年间，正如我刚才提到的，已经发生了各种变化，这就是当前的社会形势。
上田: 在此，我想再补充一点。金融机构不认可价值，因此不以其为抵押放贷，以及实际出售时没有价值，这两者之间有什么关系呢？这其实相当复杂。很多人可能认为是因为没有价值，所以金融机构不设定抵押。但实际上，反过来的情况也很多，即金融机构不认可抵押价值，不放贷，导致流通金额较低。
例如，乃维小姐拥有的土地，按照过去的社会观念，只值100万日元。然而，从当前的时代背景来看，它实际上有1000万日元的价值。如果我打算购买那块土地，我说：“乃维小姐，请把那块土地卖给我吧。”乃维小姐说：“好啊。”然后我说：“那么，我先咨询金融机构，看看我手头的资金和能借到的金额加起来能买多少，然后我再给您报价。”当我把这个情况告诉金融机构时，如果他们说：“哦，那块土地啊，购买时我们只能贷给您100万日元。”或者他们说：“哦，那块土地啊。以现在的眼光来看，它有1000万日元的价值呢，我们可以贷给您任意金额，最高可贷1000万日元。”那么我向乃维小姐报价的金额就会改变。
虽然评估可以更高，但手头没有那么多现金，所以现实情况是人们会说“还是有点吃力啊”然后购买。翻新也是一样，旧建筑翻新后会更有用，这种情况很多，但如果你拿着100万日元的房产去银行说想翻新，希望贷款，并以房产作抵押，银行是不会理你的。
现在社会上有很多空置房屋，处于进退两难的境地，这是为什么呢？因为没有对它们进行评估。即使以现在新的生活方式来看，无法评估也是没办法的事。既然进退两难，就无法评估，这也是没办法的事。但是，如果从现在的生活方式来看，本来可以评估的，却没有评估，那就太可惜了。
造成这种情况的背景，正如我之前所说，与根据个人属性放贷有着根本性的联系。房产评估、与个人无关的贷款，即非追索权贷款，没有提供非追索权贷款，以及二手房产没有流通或没有翻新，我认为这些问题有着根本性的联系。
最后，我想和大家谈谈一点。社会上似乎有一种印象，认为建造新房、办理30年贷款、拥有高信用资质、在一流企业工作的人，是房地产行业中“干净”的领域。而房地产投资者，通过低价购入高价出售，或者低价购入翻新使其可用，以及通过各种演示和方案，从金融机构那里获得资金，利用杠杆赚钱，这似乎不是一个“干净”的领域。但我想说，这完全不是这样。
换个比喻，很多人对汽车行业也有类似看法。购买新车，感觉是个“干净”的行业。而二手车行业，总觉得有点复杂，大家可能会这么说。但是，如果所有人都把二手车报废，然后购买新车，这对社会来说是好事吗？当然不是。尽可能长时间地使用二手车，显然是更好的选择。
关键在于，问题无处不在。如何使其更透明、更可视化，并尽可能有效地利用，这一点非常重要。甚至可以说，如何发展二手产业比发展新房产业对社会更重要。未来，为了对社会产生影响，我希望大家能感受到这一点。
乃维: 上田先生，谢谢您的分享。本次我们讨论了现代老旧独栋住宅投资时的评估，并结合了过去的评估模型和当前的社会形势。下一次，我们计划深入探讨您刚才提到的生活方式、人口动态、工作度假、远程办公和共享经济等话题。请务必收看下期视频。谢谢大家。
上田: 谢谢。
首发于：空置房屋实验室（2024年・现已并入本网站）
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