빈 집 실험실 게시 기사 | Roopt (권조)
Roopt를 운영하고 있는 권조에서는, 빈 집의 활성화에 대해서 수시 사례 등을 조사해 칼럼으로서 발신하고 있습니다.
지금까지, 츠키코도 건물건은 어떠한 평가가 이루어져 왔는지, 그리고 앞으로는 어떠한 시점이 필요한가에 대해서, 시리즈의 최초의 동영상인 이 동영상에서 개요를 설명합니다.
노유: 여러분 안녕하세요, 가이액스나, 권조의 프로젝트를 돕고 있는 유유입니다. 이 동영상에서는, 현대에 있어서의 츠키코도 건주택의, 투자시의 평가에 대해, 가이액스 대표 집행역 사장의 우에다씨에게 이야기를 묻습니다. 현재는, 빈 집이나 축년수의 낡은 물건은, 금융기관에 평가되고 있지 않습니다만, 앞으로, 빈 집이나, 축고 물건은 점점 늘어나갈 것으로 생각되고 있습니다. 그러한 물건도, 금융기관으로부터 평가를 받기 위해서는, 어떤 책을 강구해 갈 수 있습니까? 이번에는, 재건축 불가 물건에 대해서 투자를 실시하고 있는, 가이악스의 대표의 우에다씨가, 현재의 사회 정세를 근거로 하면서, 평가 모델에 대해서 이야기합니다. 우에다 씨, 잘 부탁드립니다.
우에다: 잘 부탁드립니다. 가이액스라는 회사 자체도 일부 부동산 투자를 하고 있습니다만, 지금, 유이 씨가 말해 준 대로, 축고 물건등을 투자하고 있는 회사에 투자를 하거나, 또 개인적으로도 부동산 투자 등, 여러가지 봐 있기 때문에, 그러한 경험으로부터 여러가지, 투자자로서의 의견을 말씀드리고 싶다고, 꼭 금융기관씨라든지, 이런 것을 고려해 주실 수 있으면 기쁘다, 라고 하는 것을 생각하고 있습니다.
노유: 그럼 바로 이번 스코프라고 부탁드립니다.
우에다: 기본적으로는 상업 빌딩이라든가, 그러한 것은 일절 취급하지 않고, 대체로 높아도 2,3000만 정도, 경우에 의하면 부동산, 지는 동산이 아닙니다만, 돈을 쓰고 처분을 부탁합니다, 500 만, 1000 만을 부탁드립니다. 00만 정도라고 생각합니다만, 츠키코, 단독주택, 목조 건축, 그리고 어느 쪽인가라고 하면, 도내라고 하는 것보다 지방을 중심으로, 그리고 하나 중요한 것이, 재건축 불가등의 조건이 불리한 부동산의 이야기가, 많지 않을까라고 생각하고 있습니다만, 그러한 사례를 중심으로 이야기해 가고 싶다.
노유: 어떤 모습의 개략이라고 하는 곳에서, 어떻게 우에다씨는 생각해 가야 한다고 생각되고 있는지, 다음의 이야기를 부탁합니다.
우에다: 앞으로 몇개의 동영상에 걸쳐서 이야기를 하고 싶다고 생각하고 있습니다만, 그것의 개략에 대해서, 우선 먼저 이야기하고 싶다고 생각하고 있습니다. 지금까지 부동산이라고 하는 것은 정말로 부동산으로서 보고, 이 부동산의 가치는 얼마든지, 이 부동산의 가치는 얼마이니까, 이 정도 돈 빌려도 좋을까, 그런 형태로 생각하고 있었다고 생각합니다만, 권조나 가이액스나 , 가이액스가 투자하는 다른 회사는 부동산을 단순히 부동산으로 보고 있는 것이 아니라, 사업을 해 나가기 위한 기축의 것이라고 생각해, 부동산을 보고 있네요, 구체적으로는 예를 들면 쉐어하우스이거나, 민박을 하고 있습니다.
우리가 부동산을 평가할 때, 어떻게 평가할 것인가라고 하는 것은, 베이직인 가치, 어느 쪽인가라고 하면 지금까지와 가깝다고 하면 가깝습니다만, 베이직인 가치를 보고, 혹은 그 사업으로서 사용하면, 이것으로, 어느 정도의 가치를 낳을까라고 하는 것을 보고, 양쪽 모두를 보고 종합적으로 생각해 평가합니다. 구체적인 점은 높은 쪽을 채용하고 있습니다.
세상에서 유통하고 있는 금액을 우리가 보았을 때에, 세상의 유통하고 있는 금액이 높으면, 별로 우리가 손을 내는 이야기도 아니기 때문에, 어느 쪽인가라고 하면, 그것은 별로 우리의, 오늘의 이야기의 테마도 아닙니다만, 사업으로서 보았을 때에는, 실은 이것 보물이지, 라고 하는 때에는, 그쪽.
이 2개의, 평소 사용되고 있는 기본적인 가치와, 사업의 가치 판정에 대해서도, 먼저 개략만 설명하고 싶습니다만, 기본적인 가치는, 지금까지의 생각과 함께라고 하면 함께이므로, 별로 코멘트하는 이야기도 아닙니다만, 단, 기본적인 가치라고 해도, 기존의 생각은 조금, 임대를 달게 봐 좀 더 별도로 말하면, 신축으로 만들거나 신축으로 만들기 위해 토지를 사서 신축을 세우는 이런 생각에 너무 침범되어 지금은 더 임대에서 사용할 수 있다는 것을 고려해야합니다. 즉 임대로 좋으면 신축일 필요는 없고, 쓰키고 물건에서도 좋고, 쓰키고 물건 상태의 매매를 보다 평가해야 할까, 라고 하는 식으로 생각하고 있습니다.
게다가, 1건 1건의 토지의 평가도 그렇습니다만, 사업을 해 가는 회사, 혹은 사업을 해 가는 사람에 대해서, 1건 1건의 토지뿐만 아니라, 전체적으로 그 사업 전체의 평가, 이것도 또 문제입니다만, 부동산의 평가가 상당히 어려워, 라고 할까 부동산의 평가만 에서 평가되고 있어, 그것이 곤란하고 있으므로, 사업으로서 볼 때, 예를 들면 10개의 부동산을 가지고, 10개의 부동산으로 쉐어하우스라든지 민박을 하고 있을 때, 혹은 이것 임대라도 괜찮습니다만, 이 회사로서 전체의 BS·PL은, 어떻게 되어 있는 것일까? 같은 것을 보다 생각해 가야 할 것이 아닐까 하는 식으로 생각하고 있습니다.
노유: 감사합니다. 건물을, 츠키코호 건물건을 평가하기 위해서는, 건물만을 보면 좋다고 하는 것은 아니고, 거기서 어떠한, 사업이 행해지고 있는지, 행해질 가능성이 있는지, 또는 방금전, 누가 빌리는지에 의해, 돈의 흐름이 바뀌어 버리면, 또 어려운 문제가 라고 하는 이야기도 있었습니다만, 그러한 비즈니스이거나, 지역의 커뮤니티이거나, 누가 운영하고 있는지, 여러가지 관점을 보고, 평가되지 않으면 안 된다고 하는 곳이, 일괄적으로 어떻게 말할 수 없는 것이, 매우 어려운 문제라고 생각했습니다.
우에다: 우선, 지금까지 세상에서는 어떻게 평가해 왔는지, 라고 하는 것을 정리하고 싶다고 생각합니다. 노유이씨, 이 부동산에 대해 어떻게 평가할까, 좀 더 말하면, 부동산에 대해 대출을 한다고, 세상에서 자주 있다고 생각합니다만, 유이유씨의 지금까지의 일상생활 속에서, 주거나 부동산에 관해서 금융기관이 돈을 빌려라든지, 빌려주지 않는다든가, 그 금액이 어떨까라고 하는 이야기, 어떤 이미지가 있나요?
노유: 나는 내 친가가 집을 지었을 때라든지, 부모가 빌려 왔다고 하는 곳에서, 조금 접한 적이 있었습니다. 혹은, 어떤 식으로 사용해 가는지, 물건을 세우는데 있어서의 조건을 클리어 하고 있는지, 또는 그러한 곳이, 엄격하게 보여지고 있던 것 같은 이미지를 가지고 있습니다.
우에다: 그건 그렇고, 노유 씨는 몇 살 정도입니까?
노유: 내가 고등학교에 오를 때입니다.
우에다: 가족은 3명? 4명?
노유: 3명입니다.
우에다: 3명으로. 정말로 그것은 자주 있는 세상의 풍경으로, 3명의 가족으로 주택 융자를 짜고, 주택 융자의 상환은 몇 년으로 할까, 같은 이야기가 있어, 이것 따위 아버지만의 연령으로 돌려줄 수 있을까.
노유: 맞아요. 나도 아버지가 농담으로 말하고 있는지, 진짜인지 모르겠습니다만 언제나 2세대 론이니까, 너가 벌겠다고 말해지네요.
우에다: 그렇네요. 여러분도 전혀 위화감 없다고 생각합니다만, 이런 것이 보통 세상이라고 생각합니다. 사실, 금융기관은 어떤 것을 믿고 돈을 빌려주고 있다고 생각하십니까?
노유: 돌려줄 수 있을지 어떨지를 제일 볼 수 있지요.
우에다: 그렇네요. 돌려줄 수 있을지의 뒤편에는, 이것은, 케이스 바이 케이스라고 생각합니다만, 아버지가 어떤 곳에서 일하고 있어, 향후도 영속적으로 일할 것인가, 라고 하는 것이 전제가 되기도 합니다. 여기가 우선 이상합니다.
확실히 옛날 일본에서 그러한 가족이 일반적이고, 그러한 가족에 대해 그러한 장기간의 대출을 짜고, 돈을 빌려 신축을 세우는 것 같은 바람이 되어 있었구나, 확실히 지금, 전혀 달라지고 있지만, 혹시 금융기관은 그대로인가? 같아요. 실은 그대로 하거나 하는 거죠.
즉, 무슨 일이라면 토지나 건물을 신용하고 돈을 빌려주는 것이 아니라 일하는 아버지를 중심으로 믿고 돈을 빌려준다. 그리고 이사를 하지 않는 전제입니다. 당연하지만, 이사를 하지 않는 장기간에 걸쳐 사용한다는 느낌, 그리고 당연합니다만, 아마 신축으로 이것이 또, 관련해 오는 것입니다만, 신축이라고 하는 것은, 세상이, 그렇게 신축을 만드는 것은, 토지는 신축을 만들기 위한 토지로서의 평가인 것입니다.
40년의 건물이 세워져 있고, 토지가 있었을 때, 이것 어떻게 평가할까라고 하면, 아니 이것 매매입니까? 라고, 그럼, 공지로 해 신축건축하기 때문에, 위의 건물은 이것 제로 평가군요. 네, 땅입니다. 이 땅의 평가는 얼마입니까? 같은 느낌으로 신축을 세우는 케이스가 너무 많아, 토지를 평가합니다.
다음에 관여해 오는 것이, 재건축 불가 물건에 대해서, 토지에는 다시 한번 건물을 지을 수 있는 토지와, 건물을 부수면 마지막, 그 토지에는 건물을 지을 수 없는 토지가 있습니다. 이것은, 도로에 닿지 않는 토지, 다시 한번 세워 버리면, 예를 들면 향후 화사라든가 되었을 때, 힘들다고 하는 것이 있기 때문에, 가능하면 도로에 접하고 있는 토지와 합병해, 합병한 다음에 또 한번 건물을 세워 주세요 같은 방침이 있어, 도로에 별로 접하지 않은 토지라든지, 재건축 불가물
지금까지 어떻게 평가받았는가 하면, 모두가 모두 신축 문화이기 때문에, 그 건물을 평가한다고 하지 않았어요.
이런 모델로서의 일본인이 있고, 그것을 전제로 융자라든지를 하는 스키마가 있었다는 것이 지금까지입니다. 또 하나, 말해 두고 싶은 것은, 토지라든지 건물을 보고 대출을 하고 있는 것은 아니고, 사람을 보고 대출을 하고 있으므로 상환할 수 없는 경우, 그 사람이 상환하지 않으면 안 되는 것입니다.
실은 미국에서는 보통은 물건을 살 때에, 물건을 담보에 돈을 빌려, 빌린 사람에게 묶지 않는 대출이 많아요. 예를 들면 노유씨가 2000만으로 토지를 사 옵니다. 금융 기관에 갔다. 「그렇네요~지금 2000만으로 유통하고 있습니다만···부동산의 토지의 가격은 오르거나 내리거나 하기 때문에, 그러한 리스크도 우리 은행이기 때문에, 잡히지 않기 때문에 1500만 대여 이 건물은 1500만 대출에 담보하게 해 주세요.”라고 말해, 유이씨가 500만 내고, 빌려 온 1500만과 함께 해 2000만으로 샀습니다.
예를 들면, 5년이 지나 지금 2~300만 상환하고, 유이씨가 그 건물을 팔려고 했을 때, 나머지의 차입이 300만 돌려주었다고 하면, 1200만이라고 생각합니다만, 1200만 이상으로 팔리면 1200만 돌려주고, 1200만 이하로 밖에 팔리지 않아도, 노유는
미국이라면, 그 사람이 어디까지 좋은 회사에 근무했다고 해도 그 사람에게 붙어 있지 않기 때문에, 「일류 회사에 근무하고 있으니까」라고 해도, 「아니, 이런 쓰레기 토지를 2000만으로 사는 것은 잘못되어 있어요.」같다. 돈, 빌려주지만 쓰레기 토지이기 때문에, 500만 밖에 대여할 수 없어져 됩니다.
미국의 경우, 빌릴 수 있는 액수는 토지나 건물의 상태로 빌릴 수 있는 액수가 정해진다. 그래서 금융기관도 필사적으로 토지나 건물을 평가하는 것입니다. 이것이 실제로 재판매되면 얼마입니까? 라든지. 당연합니다만, 보통으로 생각해 아직 사용할 수 있는 집을, 붕괴해서는 신축건축, 붕괴해서는 신축건축하는 것보다, 사용할 수 있는 건물을 점점 차세대에, 돌려 가는 것이 전체로서는 효율이 좋은 것입니다.
노유: 감사합니다. 그 과거의 이야기를 근거로, 향후의 모델을 만들기에 있어서, 현대의 사회 정세라고 하는 것은, 어떤 식으로 되어 있을까요?
우에다: 그렇네요. 이것도 별로 당연해서, 내가 말하는 이야기도 아니지만, 보통으로 생각하고 라이프 스타일이 바뀌고 있습니다. 이 근처는 나중에 자세하게 설명해 나가려고 생각하고 있습니다만, 하나는 라이프 스타일 바뀌어 오고 있지요. 그리고 인구동태도 상당히 바뀌어오고 있지요, 라는 것이 하나 있습니다.
2번째, 이것도 상당히 중요한 것이, 일하는 방법으로서 워케이션이라든지, 리모트 워크라고 하는 것이 보급되어 왔습니다. 일하는 장소가 사는 장소 같은 것이 개방되고 있다는 것입니다.
셋째, 공유 이코노미라는 것이 세상에 보급되어 왔습니다. 다양한 것을 공유합시다. 그리고 그 쉐어 해 온 것으로, 여러가지 할 수 있지요라고 하는, 구체적으로는 민박이거나, 쉐어하우스이거나. 그것을 조합한 서비스, 예를 들면, ADDress이거나, 그 밖에도 많이 있습니다만, 그러한 공유 이코노미가 보급되고 있습니다.
네 번째 변화는 무엇이 뭐니 뭐니해도 기술입니다. 테크놀로지, 건축 업계에서 말하면(자), 보통으로 지금까지라면 20년 밖에 가지지 않는 것이, 50년, 100년 가지고 있습니다. 라든지, 파이낸스에 관한 테크놀로지이거나, 여러가지 테크놀로지가 늘어나고 있으므로, 그것에 의해 세상 변화해 옵니다.
이런 변화, 당연합니다만, 50년 전에 만들어진 일본인의, 이 라이프 스타일에 맞춘 융자 스타일이, 지난 50년간 지금, 꼽은 것을, 여러가지 바뀌어 오고 있다는 것이, 현재의 사회 사회 정세입니다.
우에다: 여기서 또 한개 그것을 근거로 이야기하고 싶습니다만, 금융기관씨가 가치를 인정하지 않기 때문에, 담보로 해 돈을 빌려주지 않는다고 하는 이야기와, 실제로 매매했을 때에 가치가 붙지 않는다고 하는, 이 2개는 네요, 어떤 관계에 있는가 하면, 이것은 상당히 어렵고 가치가 붙지 않기 때문에, 금융기관씨가 담보 설정하지 않는다, 라고 하는 식으로 생각하고 있는 사람은 많다고 생각합니다만, 실은 반대의 케이스도 많이 있어, 금융기관씨가 담보 가치를 인정해, 돈을 빌려주지 않기 때문에, 유통 금액이 낮다고 하는 것입니다.
예를 들면 노유씨가 가지고 있는 토지가, 지금까지의 사회의 생각이라면, 100만엔의 가치에 밖에 없었습니다. 그런데 지금의 시대 배경에서 생각하면, 그것 1000만의 가치는 사실은 있습니다. 그 토지를 예를 들어 내가 사러 갔습니다. 「유이유씨, 그 토지 팔아주세요.」라고, 유이유씨로부터 하면 「좋아요」라고 말했을 때, 「그럼 나, 금융기관씨에게 상담해, 자신의 수중의 돈과, 빌릴 수 있는 금액의 합산을 본 후, 얼마로 살 수 있을까, 오퍼 내게 해 주었어요.」라고 말해, 금융 기관씨에게, 인가, 살 때에 100만 밖에 빌려줄 수 없어요.」
평가로서는 좀 더 해도 좋지만, 수중에 현금이 많이 있는 것은 아니기 때문에, 「역시 힘들어요」라고 말해, 사고 있는 것이 현실적인군요. 이것은, 리노베도 함께하고, 낡은 건물을 리노베를 하면, 좀 더 사용할 수 있는데, 라고 하는 것은 많이 있다고 생각합니다만, 100만의 물건에 리노베 하고 싶으니까 돈 대여해 주세요, 물건 담보에 넣으니까라고 은행에 가도, 상대해 주지 않지요.
지금, 세상에서 빈집으로, 니치도, 아까도 가지 않는 상태의 빈가가 가득 있다, 라고 하는 것은 어떤 것인가 하면, 그것에 대해서 평가를 붙이지 않기 때문입니다. 지금의 새로운 라이프 스타일로 봐도, 평가할 수 없는 것은 어쩔 수 없어요. 그것은 이미, 찢어도 어쩔 수 없기 때문에, 그것은 평가할 수 없고, 어쩔 수 없지만, 지금의 라이프 스타일로부터 생각하면 진짜는 평가 붙일 수 있는데, 그것을 평가 붙지 않았다고 하는 것은 아무렇지도 않구나,라고 하는 식으로 생각하고 있습니다.
이것이 일어나고 있는 배경은 방금 말했다, 사람의 속성으로 돈을 대출하고 있다고 하는 것은, 뿌리에 관계하고 있는 것입니다. 물건 평가, 사람에게 묶이지 않는 대출의 것, 논리코스 론이라고 말합니다만, 논리코스 론으로 대여하고 있지 않다고 하는 것과, 중고 물건이 움직이지 않거나, 중고 물건이 리프레쉬 되어 있지 않다고 하는 것은, 뿌리로 연결되고 있는 문제라고 하는 식으로 생각하고 있습니다.
마지막으로, 여러분에게 이야기해 두고 싶은 곳입니다만, 어쩐지 세상에서 신축 물건을 세우는, 30년 대출을 짜는 속성이 높은 인간, 일류 기업에 근무하고 있는 속성이 높은 인간이 있어, 거기에 저금리 그리고, 대출하고 있는 것은, 어쩐지, 부동산업계에 있어서의 깨끗한 분야로, 한편으로 부동산 투자가라든지가, 싸게 구입해 높게 팔다든가, 싸게 구입해 리노베 해 어떻게든 사용할 수 있도록 한다든가, 금융 기관 씨가 좀처럼 상대로 할 수없는 물건을 여러 가지 프레젠테이션을 펼치고, 무언가, 다양한 계획을 사용하면서, 금융 기관에서 돈을 당기고, 레버리지를 벌어 벌어들입니다. 그렇다고 하는 것이, 어쩐지 이것 그다지 깨끗한 분야가 아니네요, 같은 인상이 세상에 있는 것이 아닐까라는 생각은 하고 있습니다만, 그것은 정말 다르겠습니다, 라고 하는 것을 말하고 싶네요.
다른 비유로 말하면, 자동차의 산업도 그런 식으로 생각하고 있는 사람이 많다고 생각해요. 새로운 차를 사는 것은 왠지 아름다운 산업이다. 중고차 산업은, 왠지 부드러운 냄새 합니다만, 같은 것을 말하고 있다고 생각합니다만, 그럼, 모두가 중고차를 점점 폐차로 해, 신차를 사면, 세상에 있어서 좋은가 하면 그런 일 없는 것이군요, 가능한 한 중고차를 쭉 사용했습니다
요점은 문제는 어디에도 있습니다. 보다 깨끗하게 해 보이게 되어, 가능한 한 유효 활용할 수 있도록 해 나갈까 하는 것이, 몹시 중요하고, 오히려 신축보다 중고 산업을 어떻게 발전시키는 것인가, 라고 하는 쪽이 세상에 있어서 중요하네요. 향후, 사회에의 임팩트를 위해서는, 그러한 점을 여러분에게 느끼게 하고 싶다고 생각하고 있습니다.
노유: 우에다 씨, 이야기 해 주셔서 감사합니다. 이번은 현대에 있어서의 츠키코도건 주택의, 투자시의 평가라고 하는 곳에서, 과거의 평가 모델이나 현대의 사회 정세를 근거로 이야기를 받았습니다. 다음 번도 라이프 스타일이나 인구 동태이거나, 워케이션이나 리모트 워크, 쉐어링 이코노미 등, 방금전 우에다씨가 이야기하고 있던 곳을, 한층 더 심굴해 가는 것 같은 동영상을 올려 가고 싶습니다. 다음 번도 꼭 시청해 주세요. 고마워요.
우에다: 감사합니다.
출처:빈 집 실험실
FIND YOUR STAY
