Artículos publicados en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga y publica periódicamente casos y otros datos sobre la revitalización de casas vacías como columnas.
En este primer video de la serie, explicaremos cómo se han evaluado las propiedades antiguas hasta ahora y qué perspectivas serán necesarias en el futuro.
Noi: Hola a todos, soy Noi, y estoy ayudando con los proyectos de Gaiax y Makigumi. En este video, entrevistaremos al Sr. Ueda, CEO de Gaiax, sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas en el momento de la inversión en la era moderna. Actualmente, las casas vacías y las propiedades antiguas no son valoradas por las instituciones financieras, pero se espera que el número de casas vacías y propiedades antiguas aumente en el futuro. ¿Qué medidas se pueden tomar para que estas propiedades sean valoradas por las instituciones financieras? Esta vez, el Sr. Ueda, CEO de Gaiax, que invierte en propiedades que no se pueden reconstruir, hablará sobre los modelos de evaluación, teniendo en cuenta la situación social actual. Sr. Ueda, por favor.
Ueda: Encantado de conocerte. La propia empresa Gaiax también realiza algunas inversiones inmobiliarias, pero como acaba de decir Noi, invertimos en empresas que invierten en propiedades antiguas, y también he estado observando varias inversiones inmobiliarias a nivel personal, así que me gustaría compartir mis opiniones como inversor basándome en esas experiencias. Me gustaría que las instituciones financieras consideraran estas cosas.
Noi: Entonces, por favor, comience con el alcance de esta discusión.
Ueda: Básicamente, no trataremos con edificios comerciales ni nada por el estilo. Hablaremos de propiedades con un valor máximo de unos 20 o 30 millones de yenes, y en algunos casos, incluso propiedades que no son activos, sino pasivos, donde se pide que se las lleven pagando 5 o 10 millones de yenes. La mayoría de estas propiedades están en el rango de 5 a 10 millones de yenes, son antiguas, unifamiliares, de madera, y se encuentran principalmente en zonas rurales en lugar de Tokio. Y un punto importante es que a menudo se trata de propiedades con condiciones desfavorables, como la imposibilidad de reconstrucción. Me gustaría centrarme en este tipo de casos.
Noi: En cuanto al esquema de la situación ideal, ¿cómo cree el Sr. Ueda que deberíamos pensar? Por favor, continúe.
Ueda: Me gustaría hablar de esto en varios videos a partir de ahora, pero primero me gustaría dar una visión general. Hasta ahora, los bienes inmuebles se han visto realmente como bienes inmuebles, pensando en cuánto vale esta propiedad, o cuánto dinero se puede prestar por ella. Sin embargo, Makigumi, Gaiax y otras empresas en las que invierte Gaiax no ven los bienes inmuebles simplemente como bienes inmuebles, sino como la base para llevar a cabo un negocio. Específicamente, por ejemplo, operamos share houses y alquileres vacacionales.
Cuando evaluamos bienes inmuebles, ¿cómo los evaluamos? Observamos el valor básico, que es algo similar a lo que se hacía antes, y también observamos cuánto valor puede generar si se utiliza como negocio. Evaluamos de forma integral ambos aspectos. En concreto, adoptamos el valor más alto.
Cuando vemos el precio de mercado, si el precio de mercado es más alto, no es algo en lo que debamos intervenir, así que, en cierto modo, no es el tema de nuestra conversación de hoy. Sin embargo, cuando lo vemos como un negocio, si resulta ser un tesoro, entonces adoptamos ese valor.
También me gustaría explicar brevemente los dos tipos de valoración: el valor básico de uso diario y la valoración del valor comercial. El valor básico es el mismo que el concepto anterior, por lo que no hay mucho que comentar. Sin embargo, incluso con el valor básico, el pensamiento existente subestima demasiado el alquiler. Para decirlo de otra manera, está demasiado influenciado por la idea de construir una casa nueva, o comprar un terreno para construir una casa nueva. Ahora, deberíamos considerar que se puede usar más para alquilar. Es decir, si el alquiler es bueno, no es necesario que sea una casa nueva, una propiedad antigua está bien, y creo que la venta de propiedades antiguas debería valorarse más.
Además, la evaluación de cada terreno individual es importante, pero para las empresas o personas que realizan negocios, no solo la evaluación de cada terreno individual, sino también la evaluación general de todo el negocio. Esto también es un problema, ya que la evaluación de bienes inmuebles es bastante difícil, o mejor dicho, solo se evalúa por el valor del bien inmueble, y eso es un problema. Por lo tanto, creo que deberíamos considerar más cómo se ven el balance y la cuenta de resultados de toda la empresa cuando se tienen, por ejemplo, 10 propiedades y se operan como share houses o alquileres vacacionales, o incluso como alquileres.
Noi: Gracias. Para evaluar una casa unifamiliar antigua, no basta con mirar solo el edificio. También hay que considerar qué tipo de negocio se está llevando a cabo o podría llevarse a cabo allí, o como mencionó antes, el problema de que el flujo de dinero cambia según quién alquile la propiedad. Me di cuenta de que es un problema muy difícil porque no se puede decir de forma general cómo evaluar, ya que hay que considerar muchos aspectos, como el negocio, la comunidad local y quién lo gestiona.
Ueda: Primero, me gustaría organizar cómo se han evaluado las cosas en el mundo hasta ahora. Noi, ¿cómo se evalúa esta propiedad, o para ser más precisos, cómo se obtiene un préstamo para una propiedad? Creo que es algo común en el mundo. En tu vida diaria, ¿dónde has oído hablar de instituciones financieras que prestan o no prestan dinero para viviendas o propiedades, o de cómo se determina el monto? ¿Qué imagen tienes?
: Cuando mis padres construyeron nuestra casa, recuerdo que pidieron un préstamo. Tengo la impresión de que era difícil conseguirlo si no había una garantía de que se pudiera devolver, y también se examinaba estrictamente cómo se iba a utilizar la propiedad y si se cumplían las condiciones para construirla.Ueda
: Por cierto, ¿cuántos años tenías, Noi?Noi
: Cuando entré a la escuela secundaria.Ueda
: ¿Tu familia era de 3 o 4 personas?Noi
: Éramos 3.Ueda
: Tres personas. Esa es una escena muy común en el mundo, una familia de tres que solicita un préstamo hipotecario, y se discute cuántos años durará el pago del préstamo, y si el padre solo podrá pagarlo.Noi
: Así es. No sé si mi padre lo dice en broma o en serio, pero siempre me dice que es un préstamo de dos generaciones, así que tengo que ganar dinero.Ueda
: Así es. Creo que a nadie le parecerá extraño, pero así es el mundo normal. De hecho, ¿qué crees que creen las instituciones financieras cuando prestan dinero?Noi
: Lo que más se mira es si se puede devolver, ¿verdad?Ueda
: Así es. Detrás de la capacidad de pago, aunque esto varía según el caso, se asume dónde trabaja tu padre y si seguirá trabajando de forma permanente. Aquí es donde está lo extraño.Ciertamente, en el Japón de antaño, ese tipo de familia era común, y se les concedían préstamos a largo plazo para construir casas nuevas. Es cierto que ahora las cosas son muy diferentes, pero ¿es posible que las instituciones financieras sigan igual? De hecho, a menudo es así.
En otras palabras, no prestan dinero confiando en el terreno o el edificio, sino confiando principalmente en el padre que trabaja. Y se asume que no se mudarán. Por supuesto, se asume que se utilizará durante un largo período sin mudarse, y por supuesto, probablemente sea una construcción nueva, lo que también está relacionado. El hecho de que sea una construcción nueva significa que el mundo, al construir casas nuevas, valora el terreno como terreno para construir casas nuevas.
Cuando hay un edificio de 40 años y un terreno, ¿cómo se evalúa? Se pregunta: ¿es una venta? Entonces, si se va a dejar el terreno vacío para construir una casa nueva, el edificio de arriba se valora en cero. Sí, es un terreno. El valor de este terreno es X. Como hay demasiados casos en los que se construye una casa nueva, se evalúa el terreno.
Lo siguiente que entra en juego es la propiedad no reconstruible. Hay terrenos en los que se puede construir un edificio de nuevo, y terrenos en los que, una vez demolido el edificio, no se puede volver a construir. Esto se debe a que los terrenos que no están conectados a una carretera, si se construye de nuevo, podrían ser un problema en caso de incendio, por ejemplo. Por lo tanto, la política es que, si es posible, se fusione con un terreno que esté conectado a una carretera y se construya un edificio de nuevo. Los terrenos que no están muy conectados a una carretera pueden convertirse en propiedades no reconstruibles.
Hasta ahora, ¿cómo se evaluaban? Como todos estaban en la cultura de la construcción nueva, no se evaluaba el edificio en sí.
Así era el modelo de los japoneses, y sobre esa base existía un esquema de financiación. Otra cosa que quiero decir es que no se financia mirando el terreno o el edificio, sino mirando a la persona, por lo que si no se puede pagar, esa persona tiene que pagar.
De hecho, en Estados Unidos, al comprar una propiedad, es común que se preste dinero con la propiedad como garantía, y que el préstamo no esté vinculado a la persona que lo pide. Por ejemplo, Noi compra un terreno por 20 millones de yenes. Va a una institución financiera. Le dicen: "Bueno, se está vendiendo por 20 millones de yenes, pero el precio del terreno puede subir o bajar, y nosotros, como banco, no podemos asumir ese riesgo, así que le prestaremos 15 millones de yenes. Este edificio servirá como garantía para el préstamo de 15 millones de yenes". Noi pone 5 millones de yenes y, junto con los 15 millones de yenes prestados, compra el terreno por 20 millones de yenes.
Por ejemplo, después de 5 años, si ha pagado 2 o 3 millones de yenes y Noi intenta vender el edificio, si ha pagado 3 millones de yenes del préstamo restante, serían 12 millones de yenes. Si lo vende por más de 12 millones de yenes, devuelve los 12 millones de yenes, pero incluso si lo vende por menos de 12 millones de yenes, Noi no tiene que asumir la responsabilidad.
En Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno o el edificio. ¿Cuánto valdría si se revendiera? Por supuesto, es más eficiente en general utilizar los edificios que aún se pueden usar y pasarlos a la siguiente generación, en lugar de demoler casas que aún se pueden usar para construir nuevas, y luego demolerlas de nuevo para construir nuevas.
Incluso si esa persona trabaja en una empresa de primera categoría, en el caso de Estados Unidos, el préstamo no está vinculado a la persona, por lo que, aunque digan "trabajo en una empresa de primera categoría", les dirán: "No, no, está mal comprar un terreno tan inútil por 20 millones de yenes". Le prestaremos dinero, pero como es un terreno inútil, solo podemos prestarle 5 millones de yenes.
En el caso de Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno o el edificio. ¿Cuánto valdría si se revendiera? Por supuesto, es más eficiente en general utilizar los edificios que aún se pueden usar y pasarlos a la siguiente generación, en lugar de demoler casas que aún se pueden usar para construir nuevas, y luego demolerlas de nuevo para construir nuevas.
Noi: Gracias. Teniendo en cuenta la historia pasada, ¿cómo es la situación social actual para la creación de modelos futuros?
Ueda: Así es. Esto es tan obvio que no necesito decirlo, pero si lo pensamos bien, los estilos de vida han cambiado, ¿verdad? Explicaré esto en detalle más adelante, pero una cosa es que los estilos de vida han cambiado. Y la demografía también ha cambiado bastante, eso es un punto.
En segundo lugar, y esto también es bastante importante, el trabajo a distancia y el teletrabajo se han extendido como formas de trabajar. Esto significa que el lugar de trabajo y el lugar de residencia se están liberando.
En tercer lugar, la economía colaborativa se ha extendido por todo el mundo. Compartamos varias cosas. Y con las cosas que hemos compartido, se pueden hacer muchas cosas. Específicamente, alquileres vacacionales y share houses. Y servicios que combinan esto, como ADDress y muchos otros, la economía colaborativa se está extendiendo.
El cuarto cambio, pase lo que pase, es la tecnología. En la industria de la construcción, por ejemplo, lo que antes solo duraba 20 años, ahora dura 50 o 100 años. Y la tecnología relacionada con las finanzas, y muchas otras tecnologías están creciendo, y eso está cambiando el mundo.
Estos cambios, por supuesto, son la situación social actual, donde los estilos de vida de los japoneses creados hace 50 años y los estilos de financiación adaptados a ellos han cambiado en los últimos 50 años, como he mencionado.
: Aquí, me gustaría hablar de otra cosa, basándome en lo anterior. La relación entre que las instituciones financieras no reconozcan el valor y, por lo tanto, no presten dinero con garantía, y que no haya valor cuando se vende, es bastante complicada. Mucha gente piensa que las instituciones financieras no establecen garantías porque no hay valor, pero en realidad, a menudo ocurre lo contrario: el precio de mercado es bajo porque las instituciones financieras no reconocen el valor de la garantía y no prestan dinero.Por ejemplo, si el terreno que posee Noi, según la forma de pensar de la sociedad hasta ahora, solo valía 1 millón de yenes. Sin embargo, considerando el contexto actual, en realidad tiene un valor de 10 millones de yenes. Si yo fuera a comprar ese terreno, le diría a Noi: "Noi, por favor, véndame ese terreno". Y Noi diría: "Está bien". Entonces yo diría: "Bueno, consultaré con una institución financiera y, después de ver la suma de mi propio dinero y la cantidad que puedo pedir prestada, le haré una oferta de cuánto puedo comprarlo". Cuando lo llevo a la institución financiera, me dicen: "¿Ese terreno? Solo podemos prestarle 1 millón de yenes para comprarlo". O me dicen: "¿Ese terreno? Considerando los tiempos actuales, vale unos 10 millones de yenes, podemos prestarle lo que quiera. Podemos prestarle hasta 10 millones de yenes". Cuando la institución financiera dice eso, la cantidad que yo le ofrezco a Noi cambia, ¿verdad?
Aunque la valoración podría ser mayor, no tengo mucho dinero en efectivo, así que digo: "Es difícil", y lo compro, lo cual es realista. Esto es lo mismo con las renovaciones. A menudo se piensa que si se renueva un edificio antiguo, se podría usar más, pero si vas al banco y dices: "Quiero renovar una propiedad de 1 millón de yenes, por favor, préstenme dinero, la pondré como garantía", no te harán caso.
Aunque la valoración podría ser mayor, no tengo mucho dinero en efectivo, así que digo: "Es difícil", y lo compro, lo cual es realista. Esto es lo mismo con las renovaciones. A menudo se piensa que si se renueva un edificio antiguo, se podría usar más, pero si vas al banco y dices: "Quiero renovar una propiedad de 1 millón de yenes, por favor, préstenme dinero, la pondré como garantía", no te harán caso.
El hecho de que haya tantas casas vacías en el mundo que no se pueden usar se debe a que no se les ha dado una valoración. Es comprensible que no se les pueda dar una valoración incluso con los nuevos estilos de vida. Es inútil, así que no se puede valorar, y no se puede evitar, pero creo que es una lástima que no se les dé una valoración cuando, en realidad, se les podría dar una valoración considerando los estilos de vida actuales.
La razón de esto, como mencioné antes, está enraizada en el hecho de que los préstamos se otorgan en función de los atributos de la persona. Creo que la falta de evaluación de la propiedad, la falta de préstamos no vinculados a la persona (préstamos sin recurso) y el hecho de que las propiedades de segunda mano no se muevan o no se renueven, son problemas interconectados.
Finalmente, me gustaría decirles a todos que, de alguna manera, en el mundo, la construcción de propiedades nuevas, los préstamos a 30 años y las personas con altos atributos que trabajan en empresas de primera categoría, a quienes se les otorgan préstamos a bajas tasas de interés, se perciben como un sector "limpio" en la industria inmobiliaria. Por otro lado, los inversores inmobiliarios que compran barato y venden caro, o compran barato y renuevan para hacer que las propiedades sean utilizables, o que presentan diversas propuestas para propiedades que las instituciones financieras no pueden manejar, y utilizan varios esquemas para obtener dinero de las instituciones financieras y ganar dinero con apalancamiento, se perciben como un sector "no tan limpio". Pero quiero decir que eso no es cierto en absoluto.
Para usar otra analogía, creo que mucha gente piensa lo mismo de la industria automotriz. Comprar un coche nuevo parece una industria "limpia". La industria de los coches de segunda mano, sin embargo, parece tener un olor a algo complicado, pero si todo el mundo desechara los coches de segunda mano y comprara coches nuevos, ¿sería bueno para el mundo? No, no lo sería. Es mejor usar los coches de segunda mano el mayor tiempo posible.
En resumen, el problema está en todas partes. Es muy importante cómo podemos hacerlo más limpio, más transparente y utilizarlo de la manera más efectiva posible. De hecho, es más importante para el mundo cómo desarrollar la industria de segunda mano que la de nueva construcción. En el futuro, para el impacto social, me gustaría que todos sintieran este punto.
Noi: Sr. Ueda, gracias por su charla. Esta vez, hablamos sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas en el momento de la inversión en la era moderna, basándonos en modelos de evaluación pasados y la situación social actual. La próxima vez, me gustaría subir un video que profundice en los estilos de vida, la demografía, el workation, el teletrabajo y la economía colaborativa, temas que el Sr. Ueda mencionó anteriormente. Por favor, véanlo la próxima vez. Gracias.
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
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