Artículo publicado en Vacant House Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, la empresa que gestiona Roopt, investiga constantemente estudios de caso y otra información sobre la revitalización de viviendas vacías y los publica en forma de artículos.
En este primer vídeo de la serie, ofreceremos una visión general de cómo se han evaluado hasta ahora las casas unifamiliares antiguas y qué perspectivas serán necesarias de cara al futuro.
NoiHola a todos, soy Noi, quien colabora con proyectos en GaiaX y Makigumi. En este video, hablaremos con el Sr. Ueda, Presidente y Director Ejecutivo de GaiaX, sobre la valoración de casas antiguas para inversión en la actualidad. Actualmente, las instituciones financieras no valoran las casas vacías ni las propiedades antiguas, pero se prevé que su número siga aumentando en el futuro. ¿Qué medidas se pueden tomar para que las instituciones financieras valoren dichas propiedades? En este video, el Sr. Ueda, representante de GaiaX, empresa que invierte en propiedades que no se pueden reconstruir, hablará sobre los modelos de valoración en el contexto de la situación social actual. Sr. Ueda, gracias por acompañarnos.
UedaMuchas gracias. GaiaX realiza algunas inversiones inmobiliarias, pero como Noi acaba de mencionar, también invertimos en empresas que invierten en propiedades antiguas, y yo personalmente analizo diversas inversiones inmobiliarias, así que me gustaría compartir mi opinión como inversor basándome en esa experiencia, y me alegraría que las instituciones financieras lo tuvieran en cuenta.
NoiBien, vayamos directamente al tema de esta sesión.
UedaBásicamente, no trabajamos con edificios comerciales ni nada por el estilo. Nos dedicamos principalmente a propiedades con un precio máximo de entre 20 y 30 millones de yenes, y en algunos casos, a propiedades consideradas "activos negativos" —no es que generen pérdidas— donde la gente nos pide que las vendamos por una suma de dinero, como 5 o 10 millones de yenes. Creo que la mayoría de estas propiedades se encuentran en ese rango de precios, alrededor de 5 o 10 millones de yenes. Son edificios antiguos, casas unifamiliares, construcciones de madera, y solemos centrarnos en propiedades en zonas rurales en lugar de en Tokio. Un punto importante es que a menudo trabajamos con propiedades en condiciones desfavorables, como propiedades que no se pueden reconstruir. Me gustaría centrarme en este tipo de casos.
NoiAhora bien, con respecto al esquema de cómo debería ser la situación ideal, Sr. Ueda, ¿podría compartir su opinión sobre cómo cree que deberíamos abordar esto?
UedaMe gustaría hablar de esto en varios videos, pero primero quiero darles una idea general. Hasta ahora, probablemente hayan visto los bienes raíces simplemente como eso, pensando en cuánto vale esta propiedad o cuánto dinero deberían prestar porque esta propiedad vale tal o cual cantidad. Sin embargo, Makigumi, GaiaX y otras empresas en las que GaiaX invierte no ven los bienes raíces simplemente como eso, sino como un pilar fundamental para el funcionamiento de su negocio. Específicamente, participan en áreas como viviendas compartidas y alquileres a corto plazo.
Al evaluar bienes inmuebles, nuestro método es similar al que hemos utilizado anteriormente: consideramos su valor intrínseco o el valor que podría generar si se utilizara para un negocio. Analizamos ambos factores de forma integral para realizar la evaluación. En la práctica, adoptamos el valor más alto.
Si analizamos la cantidad de dinero en circulación en el mercado, y esta es elevada, no es algo en lo que debamos involucrarnos. De hecho, ese no es el tema de hoy, pero desde una perspectiva empresarial, si se trata de un activo valioso, entonces sí debemos considerarlo como tal.
Me gustaría explicar brevemente estos dos aspectos del valor: los valores básicos que se utilizan a diario y cómo evaluar el valor de una empresa. Los valores básicos son esencialmente los mismos que las formas de pensar anteriores, así que no hay mucho que comentar. Sin embargo, incluso en lo que respecta a los valores básicos, la mentalidad actual tiende a subestimar el valor de los alquileres. Dicho de otro modo, se hace demasiado hincapié en la construcción de propiedades nuevas o en la compra de terrenos para construir. Hoy en día, deberíamos considerar que las propiedades pueden utilizarse con mayor frecuencia para fines de alquiler. En otras palabras, si una propiedad es apta para alquilar, no tiene por qué ser nueva; las propiedades antiguas son perfectamente válidas, y creo que deberíamos valorar más la compraventa de propiedades antiguas en su estado actual.
Además de la valoración de propiedades individuales, creo que deberíamos considerar más el negocio en su conjunto, ya sea de una empresa o de un particular, y no solo las propiedades individuales. Esto también representa un problema, ya que la valoración de bienes inmuebles es bastante compleja, o mejor dicho, a menudo se basa únicamente en la valoración de propiedades individuales, lo cual resulta problemático. Si lo analizamos desde la perspectiva empresarial, por ejemplo, si una empresa posee 10 propiedades y las utiliza para gestionar un negocio de alquileres compartidos o a corto plazo, o incluso si se trata simplemente de alquileres, deberíamos considerar más el balance general y el estado de resultados de la empresa.
NoiGracias. Al evaluar un edificio, o una casa antigua independiente, no basta con fijarse solo en el edificio en sí. También hay que considerar qué tipo de negocio se desarrolla o es probable que se desarrolle allí. Antes hablamos de cómo el flujo de dinero varía según quién lo alquile, lo que plantea otro problema complejo. Por lo tanto, hay que analizar diversos aspectos, como el negocio, la comunidad local y quién lo gestiona, y evaluarlo desde todas estas perspectivas. Creo que es un problema muy complejo porque no tiene una respuesta sencilla.
UedaEn primer lugar, me gustaría aclarar cómo se ha evaluado esto en la sociedad hasta ahora. Noi, ¿cómo valoras esta propiedad? O, para ser más precisos, solicitar un préstamo hipotecario es algo común en la sociedad, pero en tu vida diaria, Noi, ¿dónde has escuchado hablar sobre instituciones financieras que otorgan préstamos para vivienda o bienes raíces, si prestan dinero o cuánto prestan? ¿Qué imagen tienes al respecto?
NoiRecuerdo haber tenido cierta experiencia con esto cuando mis padres construyeron su casa, ya que habían pedido un préstamo para ello. Recuerdo que eran bastante estrictos con cuestiones como si se aprobaría el préstamo a menos que hubiera una garantía de que se podría devolver, cómo se usaría el dinero y si se cumplían todas las condiciones para la construcción de la propiedad.
UedaPor cierto, ¿qué edad tenía Noi en aquel entonces?
NoiFue entonces cuando estaba a punto de entrar en el instituto.
Ueda¿Hay 3 o 4 personas en tu familia?
NoiSomos tres.
UedaPara tres personas. En realidad, es algo muy común en el mundo: una familia de tres personas solicita una hipoteca, y luego surge la discusión sobre cuántos años deberían tardar en pagarla, y me pregunto si podrán pagarla para cuando el padre tenga la edad suficiente.
NoiAsí es. No sé si mi padre bromea o habla en serio, pero siempre me dice que es un préstamo intergeneracional, así que tengo que ser yo quien gane el dinero.
UedaAsí es. No creo que les resulte extraño a ninguno de ustedes, pero creo que así es el mundo. ¿Qué creen que piensan realmente las instituciones financieras cuando prestan dinero?
NoiLo más importante es ver si puedes devolverlo o no, ¿verdad?
UedaAsí es. Si puedes devolverlo o no depende de cada caso, pero a menudo todo se reduce a dónde trabaja tu padre y si planea seguir trabajando allí de forma permanente. Esa es la parte extraña.
Ciertamente, en el pasado en Japón, familias así eran comunes, y era práctica habitual prestarles dinero mediante préstamos a largo plazo para la construcción de viviendas. Ahora es completamente diferente, pero me pregunto si las instituciones financieras siguen operando de la misma manera. De hecho, a menudo siguen operando de la misma manera.
En otras palabras, esto significa que no prestan dinero basándose en la confianza en el terreno o el edificio, sino en la confianza en el propietario. Y se basa en la premisa de que no se mudarán. Obviamente, se basa en la idea de usarlo durante un largo período de tiempo sin mudarse, y obviamente, esto también está relacionado con el hecho de que es una construcción nueva, y cuando se trata de una construcción nueva, el mundo valora el terreno como terreno para construir una nueva edificación.
Cuando hay un edificio de 40 años en un terreno, ¿cómo se valora? Bueno, ¿está en venta? En ese caso, despejaremos el terreno y construiremos uno nuevo, por lo que el edificio actual se valorará en cero. Sí, es el terreno. ¿Cuánto vale el terreno? Hay tantos casos en los que se construyen edificios nuevos que terminamos valorando el terreno.
A continuación, en cuanto a los terrenos que no se pueden reconstruir, existen dos tipos: terrenos donde se puede construir un edificio y terrenos donde, una vez demolido un edificio, no se pueden construir más. Esto se debe a que si se construye un edificio en un terreno sin acceso vial, por ejemplo, en caso de incendio, esto representaría un grave problema. Por lo tanto, existe una política que fomenta la fusión de terrenos con terrenos que sí tienen acceso vial, y posteriormente se puede construir un edificio en el terreno resultante. En consecuencia, los terrenos con poco acceso vial suelen convertirse en propiedades donde no se permite la reconstrucción.
Hasta ahora, los edificios se evaluaban porque todo el mundo estaba inmerso en una cultura de nueva construcción, por lo que en realidad no se evaluaban los edificios en sí mismos.
Hasta ahora, los japoneses han servido de modelo, y el sistema de préstamos se ha basado en esa premisa. Otro punto importante es que los préstamos no se otorgan en función de la propiedad, sino de la persona; por lo tanto, si el prestatario no puede pagar el préstamo, es responsable de su reembolso.
En Estados Unidos, al comprar una propiedad, es común obtener un préstamo utilizando la propiedad como garantía, y el préstamo no está vinculado al prestatario. Por ejemplo, supongamos que Noi compra un terreno por 20 millones. Va a una institución financiera. Le dicen: "Bueno, actualmente está en el mercado por 20 millones, pero... el precio de los terrenos inmobiliarios fluctúa, y como banco, no podemos asumir ese riesgo, así que le prestaremos 15 millones. Por favor, permítanos usar este edificio como garantía para el préstamo de 15 millones". Entonces Noi aporta 5 millones, y junto con los 15 millones que pidió prestados, compra la propiedad por 20 millones.
Por ejemplo, después de cinco años, si ha amortizado entre 2 y 3 millones de yenes y decide vender el edificio, y ha amortizado 3 millones de yenes del préstamo restante, le quedarían 12 millones de yenes. Si lo vende por más de 12 millones de yenes, deberá amortizar 12 millones de yenes, pero incluso si lo vende por menos de 12 millones de yenes, no tendrá que asumir ninguna responsabilidad, ¿verdad?
En Estados Unidos, por muy prestigiosa que sea la empresa para la que trabaja alguien, no está vinculada a esa persona. Así que, aunque digan: «Trabajo para una empresa de primer nivel», la respuesta es: «No, no, comprar este terreno baldío por 20 millones de dólares es un error». Te prestarán el dinero, pero como el terreno es de mala calidad, solo te pueden prestar 5 millones de dólares.
En Estados Unidos, el monto que se puede obtener en préstamo depende del estado del terreno y del edificio. Por eso, las instituciones financieras se esmeran tanto en evaluar terrenos y edificios. Consideran aspectos como: "¿Cuánto se podría vender realmente?". Obviamente, en general es más eficiente legar edificios en buen estado a la siguiente generación que demoler y reconstruir casas que aún son habitables.
NoiGracias. Basándose en su experiencia, ¿cómo son las condiciones sociales actuales a la hora de crear modelos futuros?
UedaAsí es. Es tan obvio que no hace falta que hable de ello, pero si lo piensas bien, los estilos de vida están cambiando, ¿verdad? Lo explicaré con más detalle más adelante, pero una cosa es que los estilos de vida están cambiando, y otra es que la demografía también está cambiando bastante.
En segundo lugar, y esto también es muy importante, las vacaciones laborales y el teletrabajo se están generalizando como formas de trabajar. Esto significa que la idea de que tu lugar de trabajo sea también tu lugar de residencia está perdiendo relevancia.
En tercer lugar, la economía colaborativa se está generalizando. La idea es compartir diversos objetos y luego utilizarlos para realizar diferentes actividades, como alquileres a corto plazo o alojamiento compartido. Servicios que combinan estas dos modalidades, como ADDress y muchos otros, están ganando popularidad en la economía colaborativa.
El cuarto cambio es, sin duda, la tecnología. En la industria de la construcción, por ejemplo, lo que antes duraba solo 20 años ahora puede durar 50 o incluso 100 años. Además, la tecnología financiera y otras tecnologías están avanzando y transformando el mundo.
Estos cambios son naturales, pero el estilo de crédito que se creó hace 50 años para adaptarse al estilo de vida de los japoneses ha cambiado mucho en los últimos 50 años, como acabo de mencionar. Esa es la situación actual de la sociedad.
UedaAhora bien, continuando con esto, quisiera hablar de un punto más. Existe el problema de que las instituciones financieras no reconocen el valor de algo y, por lo tanto, no prestan dinero usándolo como garantía, y el hecho de que no tenga valor real al momento de su compraventa. La relación entre estos dos factores es bastante compleja, y muchas personas creen que las instituciones financieras no lo aceptan como garantía porque no tiene valor, pero en realidad, en muchos casos ocurre lo contrario: las instituciones financieras reconocen su valor como garantía y, por lo tanto, no prestan dinero, razón por la cual su precio de mercado es bajo.
Por ejemplo, el terreno que posee Noi habría valido solo 1 millón de yenes según la forma en que la sociedad ha pensado hasta ahora. Sin embargo, considerando los tiempos actuales, en realidad vale 10 millones de yenes. Digamos que voy a comprar ese terreno. Le digo: "Noi, por favor, véndeme ese terreno", y Noi dice: "De acuerdo". Entonces le digo: "De acuerdo, consultaré con una institución financiera y, después de ver la cantidad de dinero que tengo disponible y la cantidad que puedo pedir prestada, haré una oferta para comprarlo por ese precio". Cuando se lo llevo a la institución financiera, podrían decir: "Bueno, ¿ese terreno? Solo podemos prestarle 1 millón de yenes para comprarlo", o podrían decir: "Ese terreno? Considerando la situación actual, vale alrededor de 10 millones de yenes, le prestaremos lo que quiera. Podemos prestarle hasta 10 millones de yenes". En cualquier caso, la cantidad que le ofrezco a Noi cambiará.
Podría darles una mejor calificación, pero no tengo mucho efectivo disponible, así que, siendo realistas, termino comprándolos diciendo: "Es demasiado complicado". Lo mismo ocurre con las renovaciones; hay muchos edificios antiguos que podrían aprovecharse mucho más si se renovaran, pero si vas a un banco y dices: "Quiero renovar una propiedad de un millón de yenes, por favor, préstenme dinero, usaré la propiedad como garantía", ni siquiera te atenderán.
La razón por la que hoy en día hay tantas casas vacías en el mundo, en una situación desesperada, es porque no se les da el valor que merecen. Desde la perspectiva de los nuevos estilos de vida actuales, es comprensible que no se les pueda dar valor. Se encuentran en una situación tan desesperada que es imposible valorarlas, y no hay nada que se pueda hacer al respecto. Pero considerando los estilos de vida actuales, realmente merecen ser valoradas, y es un gran desperdicio que no lo sean.
La causa fundamental de esta situación es la que mencioné anteriormente: otorgar préstamos basándose en las características de una persona. La valoración de las propiedades, los préstamos sin garantía (conocidos como préstamos sin recurso) y el hecho de que las propiedades usadas no se vendan ni se renueven son problemas fundamentalmente relacionados.
Finalmente, hay algo que me gustaría decirles a todos: en el sector inmobiliario, parece existir la impresión generalizada de que es un campo limpio donde personas influyentes que construyen propiedades nuevas y obtienen préstamos a 30 años, personas con puestos de alto nivel en empresas líderes, reciben préstamos a bajo interés. Por otro lado, existe la impresión de que los inversores inmobiliarios, que compran barato y venden caro, o compran barato y renuevan para que sean habitables, están captando dinero de las instituciones financieras mediante diversas presentaciones y estrategias para asegurar inversiones con las que las instituciones financieras se muestran reacias a trabajar, y están obteniendo ganancias mediante el apalancamiento. Siento que existe la impresión generalizada de que este no es un campo tan limpio, pero quiero dejar claro que no es así.
Por poner otro ejemplo, creo que mucha gente opina igual sobre la industria automotriz. Quizás piensen que comprar un auto nuevo es una práctica limpia, pero la industria de autos usados les parece algo complicada. Pero si todos empezaran a deshacerse de sus autos usados y comprar nuevos, ¿sería eso bueno para la sociedad? Por supuesto que no. Sin duda, es mejor seguir usando autos usados el mayor tiempo posible.
La cuestión es que los problemas existen en todas partes. Es fundamental que las cosas sean más transparentes y se utilicen de la manera más eficaz posible. De hecho, el desarrollo del sector de la vivienda de segunda mano es más importante para la sociedad que la construcción de obra nueva. Espero que todos comprendan este punto para poder tener un impacto positivo en la sociedad en el futuro.
NoiGracias, Sr. Ueda, por su presentación. Hoy habló sobre la evaluación de casas antiguas unifamiliares con fines de inversión en la era moderna, considerando los modelos de evaluación anteriores y las condiciones sociales actuales. La próxima vez, publicaremos un video que profundiza en los temas que el Sr. Ueda abordó anteriormente, como estilos de vida, demografía, trabajo a distancia, trabajo remoto y economía colaborativa. Le invitamos a ver el próximo video. Gracias.
Ueda: muchas gracias.
fuente: Laboratorio de casa vacía
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